Prütting/Wegen/Weinreich, BGB Vorbemerkung vor § 1577 BGB / III. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Rn 23

Miet- und Pachteinnahmen sind Einkünfte aus der Nutzung eines Vermögens. Wegen denkbarer Schwankungen (etwa vorübergehender Wohnungsleerstand) ist im Zweifel ein Mehrjahresdurchschnitt bei der Einkommensermittlung zugrunde zu legen (BGH FamRZ 07, 1532). Bei Miet- und Pachteinnahmen handelt es sich um Überschusseinkünfte (§ 2 II 2 EStG). Sie sind durch Abzug der Werbungskosten von den Bruttoeinnahmen zu ermitteln. Zu den Einnahmen zählen vornehmlich Miet- oder Pachtzinsen, Mietvorauszahlungen, Mietzuschüsse, Nutzungsentschädigungen, Schadensersatzleistungen des Mieters oder Pächters, die auf einer Vertragsverletzung beruhen, Wert von Sach- oder Dienstleistungen des Mieters, die anstelle der Mietzinszahlung geleistet werden. Abzugsfähig sind insb Nebenleistungen des Mieters für Strom, Wasser etc, allg Hausunkosten, Prämien für notwendige Hausversicherungen, Grundsteuern und öffentliche Abgaben für Müllabfuhr, Abwasser etc, notwendige, die Immobilie betreffende Prozesskosten, Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, notwendige Reisekosten zum Mietobjekt, Kredit- und Finanzierungskosten.

Ob und inwieweit neben Zins- auch Tilgungsleistungen anzuerkennen sind, bedarf der Prüfung im Einzelfall. Steht die Immobilie im Miteigentum beider Ehepartner, fehlt es an einer einseitigen Vermögensbildung mit der Folge, dass Zins- und Tilgungsleistungen einkommensmindernd zu berücksichtigen sind. Tilgt nur einer der Eheleute die Schuld, erfolgt durch die unterhaltsrechtliche Berücksichtigung kein Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 I 1. Entspr gilt, wenn die Immobilie zwar im Alleineigentum eines Ehegatten steht, der andere Ehegatte jedoch über den güterrechtlichen Ausgleich bis zur Rechtshängigkeit des Scheidungsverfahrens an der Vermögensbildung partizipiert (BGH FamRZ 08, 963; 07, 879). Der BGH hat zunächst im Rahmen des Elternunterhalts (FamRZ 17, 519) erkannt, dass neben den Zins- und Tilgungsleistungen bis zur Höhe des Wohnwerts Beiträge vom Einkommen des Pflichtigen abzuziehen sind, ohne dass dies seine Befugnis zur Bildung eines zusätzlichen Altersvorsorgevermögens schmälert. Der den Wohnvorteil übersteigende Tilgungsanteil kann als Vermögensbildung zulasten des Unterhaltsberechtigten iRd sekundären Altersversorgung berücksichtigt werden. Die Überlegungen lassen sich auf andere Unterhaltsverhältnisse übertragen (BGH FamRZ 18, 1506; Borth FamRZ 19, 160; Dose NZFam 18, 429; Schürmann FamRZ 18, 1041). Der BGH stellt nicht auf die Besonderheiten des Elternunterhalts ab, sondern argumentiert mit Überlegungen, die auf jedes Unterhaltsverhältnis zutreffen (fehlerhaft daher Brandbg FuR 19, 213 und Kobl FamRZ 19, 197). Eine Vermögensbildung ›zu Lasten‹ des Berechtigten besteht nicht, wenn und soweit dem Tilgungsanteil noch ein einkommenserhöhender Wohnvorteil aufseiten des Pflichtigen gegenübersteht. Ohne die Zins- und Tilgungsleistungen gäbe es den Vorteil in Form einer Ersparnis nicht. Entsprechend folgt daraus, dass die über den Zinsanteil hinausgehende Tilgungsleistung bis zur Höhe des Wohnvorteils anzurechnen ist, ohne dass dies die Befugnis zur Bildung eines zusätzlichen Vorsorgevermögens schmälert.

Da die Wahl der Altersvorsorge in das Ermessen der jeweiligen Unterhaltspartei gestellt ist (BGH FamRZ 08, 963), ist auch eine Vorsorge durch Immobilienerwerb und -besitz und damit korrespondierend ein angemessener Finanzierungsaufwand unter Einschluss der angemessenen Tilgungsleistungen (zur Angemessenheit angemessener Altersvorsorge vgl Rn 58) zulässig (BGH FamRZ 08, 963; 07, 879).

Rn 23a

Die zusätzliche Altersvorsorge ist gleichermaßen dem Pflichtigen wie dem Berechtigten gestattet (BGH FamRZ 20, 21).

Rn 24

Gebäudeabschreibungen sind steuerlich zulässig, berühren jedoch nicht die unterhaltsrechtlich relevanten Einkünfte. Es liegt lediglich ein pauschal angerechneter Verschleiß von Vermögensgegenständen zugrunde, der entweder konkret nicht gegeben ist oder zumindest über das tatsächliche Ausmaß der Wertsteigerung hinausgeht und oftmals auch ausgeglichen wird durch eine günstige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt (BGH FamRZ 22, 434; 12, 514; 05, 1159). Etwas anders gilt jedoch, wenn sich konkret feststellen lässt, dass die Immobilie einen tatsächlichen Wertverlust (zumindest) in Höhe der Abschreibungsbeträge erfahren hat (BGH FamRZ 12, 514).

Die Nichtberücksichtigung der AfA führt zu einer fiktiven Steuerberechnung. Notwendige Erhaltungsaufwendungen sind einkommensmindernd zu berücksichtigen (BGH FamRZ 05, 1159; Kobl FamRZ 19, 197) und sind auf mehrere Jahre zu verteilen (BGH FamRZ 84, 39). Ausgaben für wertsteigernde Maßnahmen und/oder Modernisierungskosten sind als vermögensbildende Aufwendung grds nicht zu berücksichtigen (BGH FamRZ 05, 1159; 00, 351). Einmalige Modernisierungsaufwendungen sind bei der Prognose künftiger Mieteinnahmen grds nicht zu berücksichtigen, da es sich um keine wiederkehrenden Erhaltungsaufwendungen handelt (BGH FamRZ 09, 770).

Rn 25

Eine Instandhaltungsrücklage ist unterhaltsrechtlich nicht akz...