Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 575 BGB – Zeitmietvertrag. / B. Ausschluss des Kündigungsrechts.

Rn 4

In der Begründung des Regierungsentwurfs (BTDrs 14/4553, 69) heißt es: ›Liegt bei Vertragsschluss kein Befristungsgrund auf Vermieterseite vor, so kann dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitpunkt das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen. Damit wirkt sich auch für den Mieter der Wegfall des einfachen Zeitmietvertrages nicht nachteilig aus.‹ Nach BGH ZMR 14, 191 greift die ergänzenden Vertragsauslegung: an die Stelle der unwirksamen Befristung tritt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht.

Rn 5

Zum wechselseitig befristeten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts: Nach BGH (ZMR 04, 251 m Anm Häublein) liegt darin kein Verstoß gegen § 573c IV bzw § 575 IV und grds keine unzumutbare Belastung des Mieters (vgl auch zu Kündigungsausschlussvereinbarungen Börstinghaus MietRB 20, 55 u 85; Bruns ZMR 20, 358; zur Gewerbemiete BGH ZMR 20, 98).

Rn 6

Von der Rspr (BGH ZMR 05, 443; LG Itzehoe WuM 03, 329) wird für die Höchstdauer des wechselseitigen Kündigungsausschlusses auf § 557a III 1 verwiesen, der die Möglichkeit eröffnet, das Kündigungsrecht des Mieters bei einer Staffelmietvereinbarung (s § 557a Rn 8, BGH ZMR 06, 682 u ZMR 06, 270) für höchstens 4 Jahre (BGH ZMR 09, 189, aA AG Dortmund NZM 10, 862; Zur Fristberechnung vgl BGH WuM 11, 294) auszuschließen. Im Formularvertrag ohne Staffelmietvereinbarung wurde erst gut 1 Jahr akzeptiert (BGH NZM 04, 734), dann zwei Jahre (BGH ZMR 04, 802, aA Derleder NZM 01, 649, 654; für Studentenzimmer nicht einmal 2 Jahre, BGH ZMR 10, 94 mit Anm Niebling = NJW 09, 3506; Hinz ZMR 10, 245). Die Dauer eines solchen Kündigungsausschlusses kann aber nicht mit 30 Jahren (vgl § 544 1) vereinbart werden. Beweispflichtig für den Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist die Partei, die sich darauf beruft. Kündigt der Mieter binnen gesetzlicher Frist, während sich der Vermieter auf einen vereinbarten Kündigungsausschluss beruft, so muss letzterer den Beweis (vgl Blank ZMR 02, 797 ff) führen, dass der Mieter bei Vertragsschluss ein längerfristiges Bindungsinteresse bekundet hat und auf seine Initiative hin der Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Keinesfalls darf bei der Formulierung des Kündigungsausschlusses der Eindruck vermittelt werden, dass auch eine außerordentliche Kündigung hierunter fallen soll. Zum zulässigen einseitigen Kündigungsausschluss bei Staffelmiete vgl BGH ZMR 06, 262. Liegt keine Staffelmiete vor und wird dem Mieter auch kein ausgleichender Vorteil gewährt, ist Nichtigkeit der Formularklausel gegeben (BGH ZMR 09, 189). Der Mieter darf bereits zum Ende des Verzichtszeitraums kündigen (AG Dortmund NZM 10, 862). Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist möglich (BGH ZMR 18, 745).