Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 574 BGB – Widerspruch de ... / II. Härte.

Rn 6

Die Beendigung des Mietverhältnisses stellt dann eine Härte (LG Berlin GE 15, 1165; LG München I ZMR 17, 978) für den Mieter dar, wenn zB eine betagte pflegebedürftige Mieterin, die an Depressionen sowie Anpassungsstörungen mit Angstkomponenten leidet, nur eingeschränkt gehfähig ist, in der Wohnung und Umgebung tief verwurzelt ist und die tägliche Unterstützung ihrer Tochter benötigt (AG Nürnberg WuM 20, 288). Nachträglich eingetretene Härtegründe können analog § 574 III bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung berücksichtigt werden (LG Bonn MietRB 22, 278).

1. Beschaffung angemessenen Ersatzraums.

Rn 7

Die Beschaffung des Ersatzwohnraumes (Fleindl WuM 19, 165) muss für den Mieter mehr als nur unbequem oder unangenehm sein, dh die mit einem Wohnungswechsel üblicherweise verbundenen Belastungen sind unbeachtlich (BGH ZMR 19, 668; NZM 20, 276). Die nicht vertraglich abgesicherte Aussage des Vermieters ein langfristiges Mietverhältnis eingehen zu wollen führt nicht zu einer Härte. Der Mieter ist nicht zu gravierenden Einschränkungen seines bisherigen Lebenszuschnitts verpflichtet. Dem Mieter wird die Zahlung einer höheren Miete für die neue Wohnung bis zur Grenze der ortsüblichen Miete zugemutet werden, wenn diese für den Mieter unter Berücksichtigung des gesamten Familieneinkommens tragbar ist (Franke ZMR 93, 93; LG Bremen WuM 03, 333). Bei der Zumutbarkeit der Lage der Wohnung für den Mieter, seine Familie und die anderen Angehörigen seines Haushalts ist die jeweilige Entfernung zu Arbeitsplatz, Schule, Kindergarten etc zu berücksichtigen. Bei Wohnungen im unteren Preissegment kann eine MietBegrV (§ 577a II) sowie die KappungsgrenzenVO indizieren, dass Mieter nicht in der Lage sein werden, sich zu auch nur annähernd gleichen, ihrer wirtschaftlichen Lage entsprechenden Bedingungen angemessen Ersatzwohnraum zu beschaffen (LG Berlin ZMR 18, 321; WuM 18, 584, enger LG Berlin GE 18, 998). Zu persönlichen und wirtschaftlichen Gründen vgl LG Osnabrück MietRB 20, 164.

Rn 8

Eine Ersatzraumbeschaffungspflicht in Form nachhaltigen Bemühens trifft den Mieter grds sobald ihm die Kündigung der Wohnung zugegangen ist (Köln ZMR 04, 33; Gather DWW 95, 5). Ausnahme: der Mieter geht aus begründetem Anlass davon aus, dass der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat oder er kann aufgrund besonderer Umstände (Härte) mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses rechnen. Zu erschwerten Umständen bei der Beschaffung von Ersatzraum vgl AG Lübeck WuM 22, 285, LG Bonn NJW-RR 90, 973. Der Mieter darf sich grds bei der Suche nicht auf seine bisherige Wohngegend beschränken (LG Hamburg ZMR 03, 265).

2. Umzug unzumutbar.

Rn 9

Ist der Umzug nur zeitweilig unzumutbar, kann nicht auf die Einräumung einer gerichtlichen Räumungsfrist gem § 721 ZPO verwiesen werden, auch wenn diese die Härte wesentlich abmildert. Der Vermieter hat während der Räumungsfrist nämlich nur eine eingeschränkte Erhaltungspflicht. Gerade bei älteren Mietern ist deren Verwurzelung (BGH ZMR 21, 470: langjährige Mietdauer lässt als solche noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung schließen; zur Verletzung der Menschenwürde LG Berlin ZMR 21, 743) in einem bestimmten Haus oder einer Wohngegend zu berücksichtigen (LG Hamburg DWW 91, 189); auf eine Unterbringung in einem Altenheim muss sich der Mieter nicht verweisen lassen (Karlsr NJW 70, 1746). Dem betagten Mieter ist auch dann ein Umzug nicht zuzumuten, wenn er aufgrund seines Alters oder weil er allein lebt, nicht mehr in der Lage ist, sich auf eine neue Wohnsituation einzustellen (AG Mühldorf ZMR 99, 562). Aber: Hohes Alter (Beuermann GE 19, 586) oder eine enge Beziehung zur Umgebung allein reichen für einen Härtefall nicht aus (zur unzulässigen Kategorisierung BGH ZMR 21, 470; 19, 848). Begründen einzelne Umstände für sich allein genommen keine soziale Härte, können sie aber in ihrer Gesamtheit eine solche begründen (LG Essen ZMR 99, 713); so auch wenn zur Verwurzelung mit der Umgebung aufgrund langer Mietdauer und hohen Alters eine schwere Erkrankung hinzukommt und die mit dem Umzug verbundenen physischen und psychischen Belastungen einen erheblichen negativen Einfluss hätten (BGH ZMR 05, 843; LG Bochum ZMR 07, 452).

Rn 10

Während der Schwangerschaft und einige Zeit nach der Entbindung stellt ein Umzug für die Mutter eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar, ebenso eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Familienmitglieds. Entspr gilt für die Vorbereitung auf und das Ablegen einer Prüfung sowie für den Umzug, der einen Schulwechsel vor Schulabschluss erforderlich macht. Auch ein doppelter Umzug in kurzer Zeit ist eine ungerechtfertigte Härte (Gather DWW 95, 5).

Rn 11

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis nach kurzer Mietzeit, ist dem Mieter ein Umzug nicht zumutbar, wenn er im berechtigten Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer erhebliche noch nicht abgewohnte Aufwendungen erbracht hatte (LG Kiel WuM 92, 690 [LG Kiel 18.10.1990 - 1 S 146/90]).

3. Keine unzumutbare Härte.

Rn 12

Hierzu zählen ua abgewohnte Instandsetzungsaufwendungen (LG Düsseldorf WuM 71, 98)...