Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 565 BGB – Gewerbliche We ... / II. Gewerbliche Weitervermietung des (Zwischen-)Mieters.

Rn 4

Gewerbliches Handeln (Drasdo WuM 19, 19 [BGH 14.11.2018 - VIII ZR 109/18] mit Gestaltungsvorschlägen) setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht oder doch jedenfalls in eigenem wirtschaftlichen Interesse voraus (BGH NJW 96, 2862 [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95], BayObLG NJW-RR 96, 73 [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94]; Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1 unter III.2 zur Weitervermietung an Mitarbeiter). Nicht erforderlich ist tatsächliche Gewinnerzielung. Problematisch ist, wenn zwar geschäftsmäßig, jedoch primär aus gemeinnützigen, mildtätigen, karitativen und fürsorglichen Zwecken (vgl KG ZMR 04, 31) weitervermietet wird. Eine analoge Anwendung des § 565 wird abgelehnt (VerfG Brdbg v 30.9.10, 23/10; BGH ZMR 96, 537; KG ZMR 13, 108; AG Wedding GE 12, 207; BayObLG ZMR 95, 527; 95, 582; KG GE 96, 49, 51 f; aA LG Berlin GE 02, 1126; AG Frankfurt/M WuM 94, 276). Spätestens seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fehlt es an der planwidrigen Regelungslücke, da der Gesetzgeber trotz der bekannten Rspr des BGH und des BayObLG an dem engen Wortlaut in § 565 ggü der ursprünglichen Fassung in § 549 aF festgehalten hat. Auch über Art 3 GG ist keine erweiterte Anwendung des § 565 zu begründen (BGH ZMR 96, 537); dennoch kann der Mieter sich im Einzelfall ggü einem Räumungsverlangen erfolgreich auf Art 3 GG berufen (BGH ZMR 03, 816 m Anm Baldus 818). Die Beherbergung von Obdachlosen aufgrund von Kostenübernahmebescheinigungen des Bezirksamtes fällt nicht – obwohl gewerbliche Zimmervermietung – unter § 565 (KG NZM 19, 93 [KG Berlin 20.08.2018 - 8 U 118/17]).

Rn 5

Wenn ein gemeinnütziger Verein abredewidrig an eigene Mitarbeiter untervermietet (BayObLG ZMR 95, 582), greift § 565 nicht ein. Bestandsschutz zugunsten des Untermieters ist möglich, wenn ein Arbeitgeber Wohnraum zur Versorgung seiner Arbeitnehmer anmietet (BGH NZM 18, 281; ZMR 16, 276) und der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Gestaltung der Untermietverträge und die Auswahl der Endmieter behält (BayObLG ZMR 95, 585).