Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556a BGB – Abrechnungsma ... / 1. Anzahl der Bewohner/Eigentümer/Nutzer- bzw Personen/Personenmonate.

Rn 8

Die Mietvertragsparteien können die Anzahl der Bewohner/Eigentümer/Nutzer- bzw Personen als Umlageschlüssel vereinbaren (BGH NJW 15, 51 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 97/14] Rz 14; NJW 10, 3570 [BGH 15.09.2010 - VIII ZR 181/09] Rz 10). Bei diesem Umlageschlüssel bestimmt sich der Anteil eines Mieters an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit (§ 556 Rn 48) insgesamt wohnenden Personen (BGH NJW 15, 51 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 97/14] Rz 16; NJW 10, 3570 [BGH 15.09.2010 - VIII ZR 181/09] Rz 11). Die Anwendung des Umlageschlüssels setzt voraus, dass die jeweilige Anzahl eindeutig messbar/zählbar und klar ist, wer zB ›Person‹ ist (gemeldete? tatsächlich anwesende? Kinder? Erwachsene? Gäste?) und auf welche Zeiten (Stunden? Tage? Wochen? Monate?) abzustellen ist (BGH NZM 08, 242 Rz 8). Im Falle des Leerstandes soll der Vermieter eine fiktive Person ansetzen können (AG Saarbrücken WuM 18, 428; zw).

Rn 9

Bei der Ermittlung muss der Vermieter die Zahl der in der Abrechnungseinheit (§ 556 Rn 48) wohnenden Personen entweder ›taggenau‹ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermitteln (BGH NJW 10, 3570 [BGH 15.09.2010 - VIII ZR 181/09] Rz 12). Wie ›grob‹ die Stichtage sein dürfen, ist unklar. Zum anderen muss der Vermieter die in der betroffenen Mietsache wohnenden Personen ermitteln (BGH NZM 08, 242 Rz 8). Zu diesem Zweck kann er von den Mietern Auskunft verlangen, wie viele Personen in welchem Zeitraum in der Wohnung gewohnt haben. Ist zB eine Umlegung nach der Kopfzahl der in einer Mietsache ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung (BGH NZM 08, 242 Rz 8). Denn es kommt auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung (BGH NZM 08, 242 Rz 8). IdR wird ein Umlageschlüssel ›Anzahl der Bewohner/Eigentümer/Nutzer- bzw Personen‹ mangels Bestimmtheit nicht anzuwenden sein. Dann gilt Rn 7.