Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556 BGB – Vereinbarungen ... / 4. Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 III 3 Hs 2).

a) Überblick.

Rn 105

Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wenn er nicht in der Lage war, vor Ablauf der Abrechnungsfrist abzurechnen. Für das Verschulden gelten die zu § 276 aufgestellten Sorgfaltsmaßstäbe (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Zum Entlastungsbeweis hat der Vermieter konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Hierzu gehört insb die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (BGH ZMR 17, 303 Rz 46). Kein Verschulden liegt zB vor, wenn Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BGH NJW 09, 283 [BGH 19.11.2008 - VIII ZR 295/07] Rz 25; 06, 3350 Rz 15), wenn es einen Rechtsstreit über die Grundlagen gab (LG München I WuM 18, 427 [BGH 30.05.2018 - VIII ZR 220/17]) oder ein Versorgungsunternehmen verspätet abrechnet.

b) Erfüllungsgehilfen.

Rn 106

Der Vermieter muss sich nach § 278 das Verschulden von Erfüllungsgehilfen, zB der Post, zurechnen lassen (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Der WEG-Verwalter ist – ist er nicht Sondereigentumsverwalter (BGH ZMR 17, 303 Rz 45) – kein Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers (BGH ZMR 17, 303 Rz 42).

c) Wegfall des Abrechnungshindernisses.

Rn 107

Nach Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist (dazu Rn 88) darf der Vermieter auch dann, wenn er die Abrechnungsfrist zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt (BGH NJW 06, 3350 Rz 16).

Rn 108

Eine zunächst entschuldigte Verspätung kann daher nachträglich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung lässt, nachdem die notwendigen Unterlagen vorliegen (BGH NJW 06, 3350 Rz 17). Es handelt sich um einen Zeitraum ›von ca. 3 Monaten‹ (BGH NJW 06, 3350 Rz 19).