Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 551 BGB – Begrenzung und ... / 1. Allgemeines.

Rn 19

Die Sicherheit ist zurückzugeben oder zu verwerten (Lützenkirchen MDR 19, 257; LG Halle NZM 08, 685: wenn Forderung unstr, rechtskräftig festgestellt oder evident begründet ist, Karlsr ZMR 09, 120 u Hamm ZMR 16, 619: auch wenn die Forderung streitig ist, LG Hambg ZMR 17, 164). Grds ist die Kaution zurückzugeben (zur Verjährung des Mieteranspruchs nach § 195 vgl LG Berlin GE 12, 1169; AG Hamburg MietRB 22, 43), wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt oder verjährt sind. Der Vermieter kann gegen den Rückzahlungsanspruch mit (ggf auch verjährten) Schadensersatzansprüchen aufrechnen. Keine Aufrechnung jedoch für solche Ansprüche, die bei Entstehung der Aufrechnungslage bereits verjährt waren (Ddorf ZMR 02, 658; kein Fall des § 215). Ausgeschlossen ist eine Aufrechnung mit Ansprüchen aus früheren Mietverhältnissen oder anderen Verträgen (LG Hambg ZMR 16, 876, BGH ZMR 12, 855 = NJW 12, 3300 zum stillschweigenden Aufrechnungsverbot, LG Berlin GE 12, 487). Sonderfall einer GbR als Vermieter: Hier kann der Anspruch vom Mieter gegen jeden einzelnen Gesellschafter geltend gemacht werden. Letztere können zwar nicht allein mit Forderungen der GbR aufrechnen, ihnen wird aber wegen solcher Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht zugebilligt (LG Berlin ZMR 02, 425). Der Mieter seinerseits darf auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mit der Rückzahlungsforderung aufrechnen, soweit noch andere Ansprüche des Vermieters bestehen können und die Abrechnung des Vermieters noch nicht fällig ist. Die Abrechnungsfrist: Sie ist als ›angemessene Überlegungsfrist‹ (BGH ZMR 16, 768, Both WuM 19, 545 ff) nicht gesetzlich bestimmt (Häublein ZMR 17, 451). Der Vermieter hat nach Mietvertragsende innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (ggf) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (BGH ZMR 19, 759). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (ggf) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Eine Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung, abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt (BGH ZMR 19, 759 Rz 23, Horst DWW 19, 284). Eine Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige (aA Both WuM 19, 548 und LG Berlin ZMR 20, 34 für eine Formularklausel zur Erbringung einer ›Mietsicherheit‹, Abgrenzung zu BGH ZMR 19, 759) Forderungen des Vermieters (vgl LG Krefeld ZMR 19, 283 gegen AG Dortmund ZMR 18, 598).

Der Rückzahlungsanspruch steht auch unter Berücksichtigung einer langen Abrechnungszeit (gegen eine lange ›Grundfrist‹ Häublein, 10 Jahre MietRRefG S 465) unter der (aufschiebenden) Bedingung (vgl Häublein ZMR 17, 445, Goetzmann ZMR 02, 566 f), dass dem Vermieter keine zu sichernden Ansprüche mehr zustehen (BGH ZMR 06, 431 für noch zu erstellende Nebenkostenabrechnung; AG Mitte GE 15, 389). Er kann der Verwirkung unterliegen (AG Wiesbaden NZM 05, 378; 3 Jahre nach Auszug) und verjähren (zu Altzinsen LG Lübeck ZMR 11, 42). Zur Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters vgl BGH ZMR 06, 603. Streitig ist, ob im vorbehaltlosen Zurückzahlen der Kaution vor der Veräußerung ein Erlassvertrag zu sehen ist (AG Hamburg-Altona ZMR 19, 410; verneinend Geldmacher DWW 02, 182; Sternel ZMR 10, 81 zur vorbehaltlosen Zahlung von Abrechnungsbeträgen). Zur Mietermehrheit als Mitgläubiger vgl LG Flensbg ZMR 09, 449 und KG ZMR 12, 695; Sonderfall: der Anspruch auf Rückgabe eines verpfändeten Sparbuchs steht allein dem Mieter zu, der die Verpfändungserklärung abgegeben hat (AG Leonberg WuM 15, 157). Der Anspruch auf Freigabe eines verpfändeten Sparbuchs wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Das kann auch erst mehr als sechs Monate nach Mietvertragsende sein (AG Dortmund ZMR 18, 598 und DWW 19, 178).