Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 540 BGB – Gebrauchsüberl ... / H. Mieter- und Vermieterwechsel.

I. Mieterwechsel.

Rn 18

Ein solcher ist iRd Vertragsfreiheit durch Abschluss eines dreiseitigen Vertrages jederzeit möglich und unproblematisch. Auch die Aufhebung des alten Vertrages und der Abschluss eines neuen Vertrages sowie ein Schuldbeitritt des neuen Mieters (BGH ZMR 98, 75 zum Finanzierungsleasing) sind möglich. Alter und neuer Mieter können auch mit Zustimmung des Vermieters einen Vertrag abschließen, wonach der neue Mieter an die Stelle des alten Mieters in den bereits bestehenden Mietvertrag eintritt (BGH NJW 79, 369 [BGH 29.11.1978 - VIII ZR 263/77], NJW 98, 531 [BGH 03.12.1997 - XII ZR 6/96]). Für unternehmensbezogene Verträge (vgl Staud/Emmerich § 540 Rz 50 ff) gilt folgendes: Im Falle der Veräußerung des Geschäfts durch einen Einzelkaufmann kann der Erwerber in den Mietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters eintreten, es sei denn es ist in einem sog unternehmensbezogenen Mietvertrag konkludent oder ausdrücklich zum Ausdruck gebracht worden, dass der Vermieter mit dem jeweiligen Inhaber des Geschäfts kontrahieren wollte und quasi im Vorhinein seine Zustimmung erklärt hat. Als zustimmungsbedürftig wird auch die Aufnahme eines Gesellschafters in das einzelkaufmännische Unternehmen sowie die Einbringung des Geschäfts in eine oHG oder KG angesehen (vgl Weitemeyer ZMR 04, 153 ff zur Beteiligung einer Gesellschaft als Mieter).

Rn 19

Sonderfall: Wohngemeinschaften. Ist hier nicht ein Mitglied der Wohngemeinschaft (vgl zu einzelnen Fallgruppen Staake/von Bressensdorf, Rechtshandbuch der Wohngemeinschaften, 2019; Emmerich JuS 22, 774 [BGH 27.04.2022 - VIII ZR 304/21]; Fricke GE 22, 142) als Hauptmieter ggü dem Vermieter aufgetreten, werden grds alle Mitglieder der Wohngemeinschaft, die als BGB-Innengesellschaft verstanden wird, Mietpartei. Als Konsequenz hieraus bedarf jede Änderung im Mitgliederbestand der Mietergemeinschaft einer Änderung oder eines Neuabschlusses des Mietvertrages mit dem Vermieter. Die Wohngemeinschaft verlassende Mitglieder sollen lediglich für die bis zu ihrem Ausscheiden begründeten Mietschulden forthaften bzw bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter sein Einverständnis zum Auszug erklärt hat. Zum berechtigten Interesse an der Untervermietung vgl LG Hambg WuM 98, 555 und am Mieterwechsel LG Hambg WuM 95, 697 sowie LG München I ZMR 22, 378. Zur Zulässigkeit des Austauschs von WG-Mitgliedern iRe Wohnraummietvertrages vgl Kappus krit zu BGH ZMR 22, 629.

II. Vermieterwechsel.

Rn 20

Hier gelten die Ausführungen zum Mieterwechsel reziprok. Hinzu kommen jedoch zahlreiche Fallkonstellationen eines gesetzlichen Vermieterwechsels, wie sie insb in den §§ 565 (gewerbliche Zwischenvermietung) und 566 (Veräußerung bricht nicht Miete) geregelt sind. Darüber hinaus kann ein Vermieterwechsel auch bei den sog Umwandlungsfällen eintreten, dh wenn ein Mietshaus in Wohnungs- und Teileigentum umgewandelt wird und eine Veräußerung an Dritte erfolgt, wobei sich die Aufteilung nicht zwingend mit den jeweiligen Regelungen des schuldrechtlichen Mietvertrages decken muss, so dass es zu verschiedenen Fallkonstellationen (vgl Riecke in: Riecke/Schmid, WEG Anh § 13 Rz 140 ff) kommen kann, die oft zu einer Personmehrheit auf Vermieterseite führen, was für beide Vertragsparteien bei Gestaltungserklärungen (insb Kündigung) zu Problemen führt (vgl BGH ZMR 06, 30, str).

III. Beweislast.

Rn 21

Der Mieter, der einen nach § 540 nicht gegebenen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung behauptet, hat die entspr Vertragsklausel zu beweisen. Beim Kündigungsrecht des Mieters nach § 540 I 2 muss dieser beweisen, dass und wann (Zugang beim Vermieter) die Erlaubnis erbeten wurde. Verteidigt sich der Vermieter damit, dass er vor Ausspruch der Kündigung die Erlaubnis bereits erteilt habe, trifft ihn für seine Erklärung und den Zugang derselben die Beweislast. Der Vermieter ist für das Vorliegen eines wichtigen Grundes der Person des Dritten/Untermieters beweispflichtig.