Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 538 BGB – Abnutzung der ... / IV. Starrer Fristenplan.

Rn 11

Ein Fristenplan mit zu kurzen Fristen führt zur Gesamtunwirksamkeit der Vertragsklausel (Ddorf OLGR 07, 199, München NZM 07, 215, LG Berlin ZMR 03, 487; auch wenn nur für unbedeutenden Raumtyp LG Ddorf Info M 11, 467). Nach aA entfällt nur die Fristenregelung als solche; die entstehende Regelungslücke soll durch einen Rückgriff auf angemessene Fristen zu schließen sein (Biemann/Rabe ZMR 04, 169). Grds wird die Verkürzung der früher allgemein für zulässig gehaltenen Fristen von 3 Jahren in Nassräumen, 5 Jahren in Trockenräumen und 7 Jahren in Nebenräumen (für deutlich längere Fristen: Langenberg WuM 06, 122, Beyer NJW 08, 2065) für die Ausführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam gehalten. Dann ist auch die Klausel über die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist (vgl Riecke/Mack Schönheitsreparaturen, Rz 178).

Rn 12

BGH ZMR 09, 110 u ZMR 04, 736 hat die Unwirksamkeit einer Formularklausel bejaht, die einen starren Fristenplan enthielt: ›Der Mieter ist … verpflichtet Schönheitsreparaturen … mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.‹ Auch ein bloßer Hinweis auf die genannten ›Üblichen Fristen‹ genügt nach BGH ZMR 06, 597 für die Annahme eines – dann unwirksamen – starren Fristenplans (vgl auch BGH ZMR 06, 513 m Anm Schläger; KG ZMR 08, 893 und 789; LG Hannover WuM 14, 19).

Rn 13

Es ändert nichts, wenn die starren Fristen in einer separaten Klausel geregelt sind. BGH ZMR 05, 34 bejahte in einem solchen Fall einen inneren Zusammenhang der Klauseln und damit eine Klauselnichtigkeit. Die Klausel sah lediglich für den Fall stärkerer Abnutzung eine Verkürzung der Fristen vor und wurde als Konstituierung einer verbindlichen Renovierungsfrist angesehen.

Rn 14

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 I 1, ggf wird sie gem § 139 von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst, BGH ZMR 09, 358. Zum Übergabeprotokoll als Individualvereinbarung vgl LG Hannover ZMR 11, 212 (aA AG Gießen ZMR 11, 555).