Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 537 BGB – Entrichtung de ... / D. § 537 Abs 2: Überlassung der Mietsache an einen Dritten.

Rn 18

Erforderlich ist insoweit, dass es sich um eine Vermietung auf Dauer – ausreichend sind auch andere Gebrauchsvorteile oder aber eine Unmöglichkeit der Überlassung der Räume an den Mieter (AG Neunkirchen, 13 C 864/14) – handelt, so dass der Vermieter nicht in der Lage ist, dem Mieter die Sache jederzeit zur Verfügung zu stellen. Eine Weitervermietung ist mit Anspruch auf die Mietdifferenz möglich, wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den bestehenden Mietvertrag vorzeitig auszieht und die Miete nicht mehr entrichtet (BGH ZMR 93, 317 = NJW 93, 1645; KG GE 01, 1539; LG München I WuM 96, 766). Der Mieter, der sich grundlos weigert, den Mietvertrag zu erfüllen, verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er sich ggü dem Mietzinsanspruch des Vermieters, der die Mietsache wegen dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters (zu einer niedrigeren Miete) weitervermietet hat, auf § 537 II beruft (BGH ZMR 08, 278 = NJW 08, 1148; KG ZMR 14, 352; LG Koblenz MietRB 22, 197). Das soll nicht gelten, wenn der Mieter wegen unklarer Rechtslage Zweifel am Fortbestand des Mietverhältnissees haben kann (BGH ZMR 08, 278; aA Schmid DWW 09, 204). Einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten steht die Nutzung für eigene Zwecke des Vermieters gleich (Schmid/Harz/Stangl § 537 Rz 38). Entscheidend ist, ob der Vermieter trotz der Gebrauchsüberlassung an Dritte oder der Selbstnutzung (Renovierungsarbeiten) dem Mieter den Gebrauch (wieder) einräumen kann; ggf muss ermittelt werden, ob der Vermieter, wäre er zur Leistung aufgefordert worden, umgehend geleistet hätte (LG Koblenz MietRB 22, 197). Solange der Brandsanierer als Erfüllungsgehilfe des Vermieters den Hausrat des Mieters noch eingelagert und nicht wieder in die Mietwohnung gebracht hat, gilt § 537 II analog (AG Hamburg ZMR 15, 934). Hat der Vermieter sich bereits vor Abschluss eines Aufhebungsvertrags zu einer Neuvermietung verpflichtet, muss er dies offenlegen (München ZMR 18, 314).