Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / VII. Wohngemeinschaften.

Rn 96

Eine Wohngemeinschaft ist idR der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen, die weder durch die Ehe noch durch eine eingetragene Lebenspartnerschaft miteinander verbunden sind (s.a. BGH ZMR 22, 629 Rz 37). Bei einer Wohngemeinschaft kann eine Person einerseits Mieter sein und Vermieter für Dritte (Untermiete). Ferner können Einzelverträge bestehen oder ein einziger Mietvertrag (Weißberg/Timmel JA 21, 897, 900). Jedenfalls im dritten Fall besteht ebenso wie bei nichtehelichen Gemeinschaften idR eine Innen-GbR iSv §§ 705 ff, deren Zweck in der Beschaffung und Unterhaltung einer Unterkunft besteht (BGH ZMR 98, 17, 19; KG NJW-RR 92, 1490). Tritt die GbR auch nach außen auf (Außen-GbR), ist sie selbst Mieterin. Wenn der Vermieter im zweiten Fall der Auswechslung eines Mieters nicht bereits bei Vermietung zugestimmt hat, ist auszulegen, ob die verbleibenden Mieter einen stillschweigend vereinbarten Anspruch haben, einen Mieter zu entlassen und einen neuen Mieter aufzunehmen. Ob sich aus dem Mietvertrag und seinen Nachträgen auch ohne Vereinbarung ein Anspruch auf Zustimmung in Mieterwechsel oder eine antizipierte Einwilligung hierzu ergibt, ist mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags und der Nachträge gerichteten Erklärungen der Parteien zu beantworten (BGH ZMR 22, 629 Rz 19). Maßgeblich ist der wirkliche Wille der Parteien, wobei die Auslegung sich daran auszurichten hat, wie Treu und Glauben es mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern §§ 133, 157). Geboten ist eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (BGH ZMR 22, 629 Rz 19; NJW 21, 2958 Rz 68; 19, 1300 Rz 26). Die Tatsache, dass ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen wurde, die in der Wohnung zusammenleben wollen, erlaubt es für sich genommen nicht, um ohne konkrete Anhaltspunkte für einen entspr Willen der Vertragsparteien von einer Vereinbarung eines Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder gar von einer antizipierten Einwilligung hierzu auszugehen (BGH ZMR 22, 629 Rz 36). In Betracht kommt eine derartige Auslegung dann, wenn sowohl die Mieter als auch der Vermieter bei Vertragsabschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsabschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen (BGH ZMR 22, 629 Rz 41). Das kann insb bei Studenten der Fall sein (BGH ZMR 22, 629 Rz 41).