Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 1. Aufhebungsvertrag.

Rn 97

Vermieter und Mieter oder einzelne Mieter können einen Aufhebungsvertrag schließen (BGH NZM 18, 601 Rz 26; 04, 419). Dies gilt grds auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen kann ein Aufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liegt, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt (BGH NZM 18, 601 Rz 26). Bei einer Mietermehrheit bedarf die ›Entlassung‹ eines Mieters zu seiner Wirksamkeit der ›Zustimmung‹ des anderen Mieters (Ddorf NJW-RR 02, 1233; Kobl ZMR 84, 30; offengelassen von BGH ZMR 05, 522; 04, 492, 493; s aber MDR 98, 394). Die Berufung auf das Zustimmungserfordernis kann nach § 242 allerdings unzulässige Rechtsausübung sein (BGH ZMR 05, 522; 04, 492, 493). Ebenso kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn der verbleibende Mieter sich auf die Unwirksamkeit zB einer Kündigungserklärung wegen Nichtabgabe ggü allen vertraglichen Mietern beruft (Frankf WuM 91, 103; LG Limburg WuM 93, 47 [LG Limburg 23.09.1992 - 7 S 36/92]). Eine schwere Erkrankung des Mieters rechtfertigt nicht dessen außerordentliche Kündigung (Ddorf MietRB 04, 232; MDR 01, 83), aber ggf einen Mieterwechsel. Bei einem Vermieterwechsel ist hinsichtlich der Wertsteigerung, die das Objekt durch Investitionen des Mieters erfahren hat, nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache auf Grund einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhält (BGH ZMR 06, 185, 186). Gemeinschafter und Gesellschafter eines gemeinsam geschlossenen Mietvertrags sind ggf verpflichtet, an dessen Aufhebung mitzuwirken (Rn 68). Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft (Rn 90) gibt der Vermieter im Zweifel konkludent die Zustimmung zu dem damit typischerweise verbundenen ständigen Mieterwechsel. Eine Ausn besteht, wenn dem Vermieter entspr § 549 II 1 der Nachfolger aus Gründen, die in dessen Person liegen, unzumutbar ist (LG Mainz WuM 82, 188; LG Karlsruhe WuM 85, 83 [LG Karlsruhe 25.01.1985 - 9 S 580/83]; aA LG Berlin WuM 82, 192 [LG Berlin 26.04.1982 - 61 S 34/82]).