Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 311b BGB – Verträge über ... / 7. Die falsa demonstratio und der Schwarzkauf.

Rn 13

Fraglich ist die Erfüllung des Formerfordernisses, wenn der notarielle Vertrag das Grundstück unrichtig bezeichnet (insb Parzellenverwechslung), die Parteien aber über das wirklich Gemeinte einig sind. Die Rspr bejaht hier die Wirksamkeit wenigstens dann, wenn das Beurkundete Anhaltspunkte für das Gemeinte ergibt (zB Größe und Bebauung des Grundstücks sind richtig angegeben, bloß die Parzelle ist falsch bezeichnet). Zudem sollen auch Anhaltspunkte außerhalb der Urkunde berücksichtigt werden. Das ist die sog Andeutungstheorie. Doch ist der BGH gerade bei § 311b I noch einen Schritt weiter gegangen und hat auf eine solche Andeutung verzichtet (BGHZ 87, 150, 153 mit ausf Begründung).

Rn 14

Diese Großzügigkeit gilt aber nur für versehentliche Falschangaben, nicht dagegen bei absichtlichen: Es wird etwa einverständlich der Kaufpreis zu niedrig angegeben, um Steuern und Gebühren zu sparen (sog Schwarzkauf). Hier ist das Beurkundete nichtig nach § 117 I, das Gewollte ebenfalls nichtig nach § 125. Diese Nichtigkeit kann jedoch nach § 311b I 2 unter den Voraussetzungen von u. Rn 16 durch Auflassung und Eintragung des Erwerbers behoben werden; der Kauf gilt dann zu dem gewollten höheren Preis. Die Erteilung einer Vorausquittung (Bestätigung der Kaufpreiszahlung im notariellen Grundstückskaufvertrag, obwohl diese erst nach Beurkundung erfolgen soll) hat nach BGH NJW 11, 2785 [BGH 20.05.2011 - V ZR 221/10] weder die Nichtigkeit als Scheingeschäft noch die Formnichtigkeit des Vertrags zur Folge (dazu auch Keim NJW 12, 119).