OLG Zweibrücken Beschluss vom 22.09.1983 - 3 W 76/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verwalter als Mitglied des Beirats

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Entscheidung vom 06.07.1983; Aktenzeichen 1 T 182/83)

Tenor

1. Der Beschluß der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 6. Juli 1983 und der Beschluß des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 25. Mai 1983 werden aufgehoben.

2. Es wird festgestellt, daß der Beschluß der Mitgliederversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … vom 24. August 1979 zu Punkt 2 der Tagesordnung insoweit nichtig ist, als der Beteiligte zu 2) zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt wurde.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 20 000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Wohnungseigentümer der hier in Frage stehenden Wohnanlage haben vereinbart, daß für die Wohnanlage ein Verwaltungsbeirat bestimmt werden kann. Der Beirat soll die im Wohnungseigentumsgesetz festgelegten Aufgaben haben.

Die Wohnungseigentümer Versammlung vom 24. August 1979 hat einstimmig die Firma … als Verwalterin der Wohnanlage gewählt. Alleiniger Geschäftsführer der Firma … ist der Beteiligte zu 2). Nach Hinweis des Beteiligten zu 2) hat die Wohnungseigentümerversammlung am gleichen Tage bei 3 Stimmenthaltungen einstimmig sich für die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats entschieden und den Beteiligten zu 2) neben zwei weiteren Wohnungseigentümern in diesen Beirat gewählt. Sodann hat die Wohnungseigentümer Versammlung den Beirat ermächtigt, den Verwaltervertrag mit der gewählten Verwalterin abzuschließen.

Mit Antrag vom 18. Februar 1982 haben die Beteiligten zu 1) die gerichtliche Feststellung begehrt, daß die Wahl des Beteiligten zu 2) zum Beiratsmitglied nichtig sei. Die Beteiligten zu 2) und 3) sind diesem Antrag entgegengetreten. Das Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) hat mit Beschluß vom 25. Mai 1983 den Antrag als unzulässig zurückgewiesen weil die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht eingehalten sei. Jedenfalls hätten die Beteiligten zu 1) ein Recht, die Nichtigkeit der Wahl geltend zu machen, verwirkt, weil sie im August 1979 den Beteiligten zu 2) zum Beiratsmitglied gewählt hätten und weil ihr jetziges Vorgehen „illoyal” verspätet sei.

Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) mit Beschluß vom 6. Juli 1983 in der Hauptsache zurückgewiesen. Nach Ansicht des Landgerichts hätte zwar der Beteiligte zu 2) als Geschäftsführer der Verwalterin nicht zum Beiratsmitglied gewählt werden dürfen. Dieser Mangel führe aber nicht zur Unwirksamkeit der Wahl.

Diesen Beschluß greifen die Beteiligten zu 1) mit der fristgemäß eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde an. Sie meinen, die angefochtene Entscheidung beruhe auf einem Gesetzesverstoß, weil sie aus der Unvereinbarkeit der beiden vom Beteiligten zu 2) wahrgenommenen Ämter nicht die gebotene Rechtsfolge ziehe. Die Beteiligten zu 2) und 3) halten die sofortige weitere Beschwerde für unbegründet.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung ist zwar in verfahrensrechtlicher Hinsicht unbedenklich. Sie beruht aber deswegen auf einer Verletzung des Gesetzes, weil sie verkennt, daß die Wahl des Beteiligten zu 2) zum Mitglied des Verwaltungsbeirats von Anfang an unwirksam war und daß diese Unwirksamkeit jederzeit geltend gemacht werden kann.

1. Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß der Verwalter einer Wohnanlage nicht zugleich Mitglied des Verwaltungsbeirates sein kann. Denn eine gleichzeitige Inhaberschaft beider Ämter ist mit deren jeweiligem Inhalt unvereinbar.

Der Verwalter ist nächst der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 5. Aufl., Randnr. 1 zu § 26). Er hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ihm obliegt die Sorge für das gemeinschaftliche Eigentum, er verwaltet die Gelder der Wohnungsgemeinschaft (§ 27 Abs. 1 WEG). Der Verwalter ist auch darin der gesetzliche Geschäftsführer der Wohnungseigentümergemeinschaft, daß er die gemeinschaftlichen Lasten von den Wohnungseigentümern einzufordern hat (§ 27 Abs. 2 WEG), daß er den Wirtschaftsplan der Wohnanlage erstellt und daß er über die Betriebskosten der Wohnanlage Rechnung legt (§ 28 WEG).

Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist es, den Verwalter bei der Führung seines Amtes zu unterstützen (§ 29 Abs. 2 WEG), Der Beirat prüft sodann den Wirtschaftsplan, die Abrechnungen, Rechnungslegungen und Kostenanschläge des Verwalters (§ 29 Abs. 3 WEG). Insbesondere größere Wohnungseigentümergemeinschaften bestellen einen Verwaltungsbeirat. Er nimmt dort eine wichtige Vertrauensstellung ein. Denn Hilfsorgan des Verwalters wird der Beirat nur insofern sein, als er zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern vermitteln kann. Dagegen begleitet den Beirat aus der Sicht der ihn Wählenden und damit legitimierenden Wohnungseigentümer das Amt eines Aufsichtsorgans (Bärmann aaO, Randnr. 2 zu § 29)...