OLG Zweibrücken Beschluss vom 15.03.2022 - 3 W 28/22

Leitsatz (amtlich)

Grundbucheintragung einer Grundschuld: Grundschuldbestellung von Belastungsvollmacht gedeckt.

Normenkette

GBO §§ 15, 19

Tenor

1. Der Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts - Grundbuchamt - ... vom 7. Februar 2022 in der Form der Nichtabhilfeentscheidung vom 28. Februar 2022 wird aufgehoben. Die Rechtspflegerin wird angewiesen, über den Eintragungsantrag des Notars ... vom ...zur URNr. ... unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats neu zu entscheiden.

Gründe

I. Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Zurückweisung ihres Antrags auf Eintragung eines Grundpfandrechts.

Mit notariellem Kaufvertrag vom ... des Notars ..., URNr. ... erwarben die Beschwerdeführer von Frau ... den im Grundbuch des Amtsgerichts ... Blatt ... eingetragenen Grundbesitz.

Im notariellen Vertrag befindet sich unter anderem folgende Regelung:

§ 11 Finanzierungsvollmacht

Der Verkäufer verpflichtet sich zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung bei der Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken.

Dazu erteilt der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, noch vor Umschreibung des Eigentums den in § 1 vorbezeichneten Grundbesitz mit Grundpfandrechten jeder Art und Höhe nebst beliebigen Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz zu unterwerfen und alle zur Eintragung der Grundpfandrechte an den vorgeschriebenen Rangstellen erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen sowie Zweckerklärungen für den derzeitigen Eigentümer zu unterzeichnen. Die Erteilung von Untervollmachten ist gestattet. [...]

Hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen gilt die Vollmacht mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass bis zur vollständigen, mit Tilgungsbestimmung auf die Kaufpreisschuld geleisteten Zahlung des Kaufpreisbetrages nebst Grunderwerbssteuer das Grundpfandrecht nicht als Sicherheit genutzt werden darf, es sei denn, der Kaufvertrag würde aus vom Verkäufer zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt.

[...]

Mit weiterem notariellem Vertrag vom ..., URNr. ... bewilligten und beantragten die Beschwerdeführer, zugleich handelnd als Bevollmächtigte für die Käuferin, die Eintragung einer vollstreckbaren Grundschuld ohne Brief über ... EUR zu Gunsten der ... Bausparkasse an dem gegenständlichen Grundbesitz.

Auf den Eintragungsantrag des Notars äußerte die Rechtspflegerin Zweifel an der Eintragungsfähigkeit der Grundschuld. Die Belastungsvollmacht stehe unter einer Bedingung, die nicht in die Grundschuldbestellung aufgenommen worden sei. Die Vollmacht sei hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen ausdrücklich eingeschränkt. Diese Einschränkung der Vollmacht entfalte im Außenverhältnis Wirkung, sodass wie in der Entscheidung des BGH vom 21. April 2016 - V ZB 13/15 - in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden müsse, dass die Begrenzungen der Vollmacht eingehalten seien. Daher sei die Bestellung von der Verkäuferin in der Form des § 29 GBO zu genehmigen.

Nachdem die Beschwerdeführer ihren Antrag ausdrücklich aufrechterhielten, wies die Rechtspflegerin den Antrag unter Bezugnahme auf die bereits erteilten Hinweise zurück.

Hiergegen wendet sich die Beschwerde und macht geltend, die Bewilligung der Eintragung der Grundschuld sei von der in § 11 des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Vollmacht gedeckt. Die den Beschwerdeführern als Käufern erteilte Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung von Grundpfandrechten sei unbeschränkt. Die in § 11 Abs. 3 enthaltene Einschränkung betreffe ausschließlich die Sicherungsvereinbarungen und sei durch das Grundbuchamt nicht zu beachten.

Die Rechtspflegerin half der Beschwerde mit Beschluss vom 28. Februar 2022 nicht ab. Zugleich nahm sie am 28. Februar 2022 auf (isolierten) weiteren Antrag vom 14. Februar 2022 die Eintragung der Auflassungsvormerkung bzgl. des gegenständlichen Grundbesitzes vor.

II. Die Beschwerde ist zulässig und begründet.

1. Die gegen die Zurückweisungsentscheidung des Grundbuchamts gerichtete Beschwerde ist statthaft gemäß § 71 Abs. 1 GBO und wurde in der nach § 73 GBO vorgeschriebenen Form bei dem zuständigen Gericht eingereicht.

Der Senat ist gemäß §§ 72, 81 Abs. 1 GBO, § 119 Abs. 1 Nr. 1b) GVG, § 4 Abs. 3 Nr. 2 a) GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung über die Beschwerde berufen.

Der Senat legt die Beschwerdeschrift vom 19. Februar 2022 dahingehend aus, dass der beurkundende Notar die Beschwerde für die antragstellenden Käufer des gegenständlichen Grundbesitzes eingelegt hat. Die Beschwerdeführer sind beschwerdebefugt.

2. Die Beschwerde ist begründet. Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Simmern hat die beantragte Eintragung des Grundpfandrechts zu Unrecht zurückgewiesen. Die Grundschuldbestellung war von der Belastungsvollmacht gedeckt.

Zutreffend geht die Rechtspflegerin davon aus, dass das Grundbuchamt bei Vertretungsfällen auch zu prüfen hat, ob der Vertreter im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung ausreichend bevollmächtigt war, d. h. ob er überhaupt eine Vollmacht hatte und ob die...