OLG Zweibrücken Beschluss vom 03.11.1998 - 3 W 224/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Leitsatz (amtlich)

1. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist grds. eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Rechnungsabgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sind nicht vorzunehmen.

2. Wünschen die Eigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögens Status einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des HGB entspricht, bedarf dies einer Vereinbarung. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür grds. nicht.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Koblenz (Urteil vom 17.07.1998; Aktenzeichen 2 T 241/98)

AG Montabaur (Urteil vom 24.03.1998; Aktenzeichen 9 UR II 17/97)

Tenor

I. Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligten zu 1) haben die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde und die der Beteiligten zu 2) in diesem Verfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu tragen.

III. Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf

3 500,– DM

festgesetzt.

Gründe

I.

Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist die Frage der Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 16. Oktober 1997 zu Tagesordnungspunkt 3:

„Der Verwalter wird bei der Erstellung der Jahresabrechnungen die Kosten abgrenzen, damit die Eigentümer problemlos mit ihren Mietern abrechnen können. Rechnungen, die ihren Ursprung im Vorjahr haben, jedoch erst im Folgejahr gezahlt werden, werden künftig bei der Abrechnung für das Vorjahr berücksichtigt. Der Verwalter wird dann diese Kosten abgrenzen, die bis zur Erstellung der Abrechnung vorliegen; sofern zu einem späteren Zeitpunkt noch Rechnungen eingehen, werden diese im laufenden Abrechnungsjahr berücksichtigt.”

Der Antrag, den Beschluss zu TOP 3 für ungültig zu erklären, wurde vom Amtsgericht mit Beschluss vom 24. März 1998 zurückgewiesen (wegen der Begründung wird auf Bl. 85 bis 89 d.A. Bezug genommen).

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht im nunmehr angefochtenen Beschluss vom 17. Juli 1998 (wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 129 bis 134 Rs. d.A. verwiesen wird) den erstinstanzlichen Beschluss dahin abgeändert, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 16. Oktober 1997 zu TOP 3 für unwirksam erklärt wird.

Mit der sofortigen Beschwerde begehren die Antragsgegner die Aufrechterhaltung des Beschlusses zu TOP 3 (wegen des Inhalts der Beschwerdebegründung wird auf den Schriftsatz vom 7. September 1998, Bl. 138 bis 144, Bezug genommen). Die Antragstellerin verteidigt die Entscheidung der Beschwerdekammer (wegen der Einzelheiten wird auf die Beschwerdeerwiderung vom 28. Oktober 1998, Bl. 154 bis 156 d.A., verwiesen).

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist statthaft und auch sonst in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 1, 2 und 4, 22 Abs. 1 FGG).

Dass der Wert des Beschwerdegegenstandes 1 500,– DM übersteigt (§ 45 Abs. 1 WEG), haben die Beteiligten zu 1) im Schriftsatz vom 12. Oktober 1998 dargelegt. Die Aufhebung des Beschlusses der Eigentümer Versammlung zu TOP 3 führt zu einer Belastung der Antragsgegner mit zusätzlichen Verwaltungskosten bezüglich ihrer vermieteten Eigentumswohnungen.

In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Mit Recht hat das Landgericht die Wirksamkeit des Beschlusses der Eigentümer Versammlung zur Rechnungsabgrenzung in zeitlicher Hinsicht, d. h. nach unterschiedlichen Wirtschaftsjahren (S. 2 und S. 3 1. Halbs. des Beschlusses), verneint.

Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) ist keine handelsrechtliche Bilanz und keine Gewinn- oder Verlustrechnung, sondern grundsätzlich eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Danach hat der Verwalter alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind. Dies gilt unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen. Rechnungsabgrenzungen sind nicht vorzunehmen und erst im nächsten Wirtschaftsjahr fließende Zahlungseingänge oder -ausgänge sind erst im Wirtschaftsplan des nächsten Jahres bzw. in der nächsten Jahresabrechnung zu berücksichtigen. Dies gilt auch dann, wenn es sich um Vorschusszahlungen für das betreffende Wirtschaftsjahr handelt, die erst im folgenden Jahr gezahlt werden, selbst wenn der Zahlungseingang bereits vor Beschluss der Jahresabrechnung erfolgte. Forderungen und Verbindlichkeiten sind nicht zu berücksichtigen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 28 Rdnr. 64 mit vielen Nachweisen aus Rechtsprechung und Literatur, zuletzt OLG Karlsruhe, OLG-Report 1998, 197 f).

Vom Prinzip der reinen Einnah...