OLG Rostock Urteil vom 15.08.2005 - 3 U 196/04

Verfahrensgang

LG Neubrandenburg (Urteil vom 03.09.2004; Aktenzeichen 3 O 285/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung ihres weiter gehenden Rechtsmittels - das Urteil des LG Neubrandenburg vom 3.9.2004 - 3 O 285/03, abgeändert und wie folgt gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7.117,20 EUR nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.186,20 EUR seit dem 7.10.2002, 7.11.2002, 7.12.2002, 7.1.2003, 7.2.2003 und 7.3.2003 zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger Zinsen i.H.v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 100,23 EUR seit dem 7.10.2002, 7.11.2002 und 7.12.2002 jeweils bis zum 31.12.2003 sowie seit dem 7.1.2003, 7.2.2003 und 7.3.2003 jeweils bis zum 31.12.2004 zu zahlen.

In Höhe weiterer 601,38 EUR ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen der Kläger zu 63 % und die Beklagte zu 37 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger 54 % und die Beklagte 46 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert der Berufung beträgt 16.648,94 EUR.

Gründe

I. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Gewerberaummiete in Anspruch. Erstinstanzlich begehrte er im Weiteren, die Beklagte zum Betrieb ihrer Bäckerei zu verpflichten.

Am 28.5.1997 schlossen Herr F. als Vermieter und die Beklagte als Mieterin einen Vertrag über eine ca. 40 m2 große Fläche eines in J. gelegenen Einkaufszentrums zum Betrieb einer Bäckerei. Weitere Flächen dieses Einkaufzentrums sind an einen Penny-Markt und an eine Metzgerei vermietet.

Herr F., seit dem 2.6.1998 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, veräußerte das streitgegenständliche Grundstück an den Kläger; dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgte am 29.7.1998.

Mit Schreiben vom 26.3.2002 beanstandete die Bäcker- und Konditoren-Vereinigung Nord namens und im Auftrag der Beklagten die Einrichtung einer Backstation im angrenzenden Penny-Markt und kündigte eine Mietminderung um 25 %, sowie bei Nichtabhilfe die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und Schadensersatzansprüche an. Die Parteien streiten, ob durch die Einrichtung der Backstation im P.-Markt der der Beklagten in § 12 des Mietvertrages gewährte Konkurrenzschutz verletzt ist.

Die Beklagte minderte zunächst wie angekündigt ab April 2002 die monatliche Miete, zahlte dann aber im Juli 2002 die ausstehenden Beträge nach und leistete in der Folgezeit bis September 2002 Miete in voller Höhe. Mit Schreiben vom 15.8.2002 kündigte sie das Mietverhältnis außerordentlich zum 30.9.2002; den Betrieb der Bäckerei stellte sie ab dem 1.10.2002 ein.

Der Kläger forderte erstinstanzlich zunächst rückständige Miete für die Monate Oktober 2002 bis Juli 2003 einschließlich der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. insgesamt (10 Monate à 1.286,43 EUR) 12.864,30 EUR und beantragte zudem, die Beklagte zum Betrieb der Bäckerei in den gemieteten Räumen zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 11.11.2003 forderte der Kläger klageerweiternd rückständige Miete für die Monate August und September 2003 i.H.v. je 1.286,43 EUR sowie für Oktober und November 2003 i.H.v. je 606,67 EUR. Der geforderte Betrag von 606,67 EUR entspricht der Differenz aus der vertraglich vereinbarten und der durch die Weitervermietung der Räume an Dritte vereinnahmte Miete von monatlich 679,76 EUR.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts nimmt der Senat Bezug auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung.

Mit Urt. v. 3.9.2004 erkannte das LG Neubrandenburg auf Zahlung i.H.v. 16.648,94 EUR nebst Zinsen. Den Klagantrag zur Betriebspflicht wies es ab.

Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Berufung ein, die sie wie folgt begründet: Die Darlegungen des LG zur Konkurrenzsituation zwischen ihr und dem Penny-Markt seien fehlerhaft. Der Penny-Supermarkt decke ihr Angebot an Frischbackwaren fast vollständig ab. Der Markt verkaufe frisches Brot und frische Brötchen zu einem geringeren Preis, als sie diese Waren anbieten könne, was zu einer nicht zu akzeptierenden Konkurrenzsituation führe. Bei Abschluss des Mietvertrages habe der Penny-Markt Brot und Feinbackwaren lediglich abgepackt verkauft. Da der Kläger vertragswidrig eine Beseitigung des konkurrierenden Angebotes des Penny-Marktes abgelehnt habe, sei sie - die Beklagte - zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB berechtigt gewesen.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des LG Neubrandenburg vom 3.9.2004 abzuändern und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Der Kläger, der die teilweise Klagabweisung hinnimmt, beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er behauptet, bei Abschluss des Mietvertrages hätten die Mietparteien vereinbart, dass Herr F. den Mietvertrag bei Veräußerung auf den neuen Objekteigentümer übertrage. Entsprechend sei im § 10 des Mietvertrages die Verpflichtung aufgenommen, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag zu übertragen. Herr F. habe bei Abschluss des Kaufvertrages mit dem Kläger den M...