OLG Rostock Urteil vom 10.09.2009 - 3 U 287/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter

Normenkette

BGB § 305 Abs. 1 S. 3, § 307 Abs. 1, § 535 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

LG Rostock (Urteil vom 05.12.2008; Aktenzeichen 9 O 206/08)

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des LG Rostock vom 5.12.2008 abgeändert und festgestellt, dass die Beklagte nach dem Pachtvertrag vom 9.8.1996 (beurkundet vor dem Notar B. in O., UR-Nr. ...1996) verpflichtet ist, die Erhaltungslast des vertragsgegenständlichen Grundstücks an Dach und Fach zu tragen, insb. im Bedarfsfalle Reparaturen an Dach, Außenmauerwerk, Rohrleitungen im Außenmauerwerk, Außenfassade, tragenden Wänden, Fundament, Rohrleitungen im oder unter dem Fundament im Keller und Geschossdeckenbereich sowie an sämtlichen Fenstern durchzuführen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens beträgt 10.000 EUR.

Gründe

I. Die Kläger begehren die Feststellung, dass die Beklagte als Pächterin von Räumlichkeiten verpflichtet ist, Kosten für die Erhaltung des Gebäudes zu tragen, in dem sich die gepachteten Räume befinden.

Die Kläger sind Eigentümer des bebauten Grundstücks in der Straße "Am L." in R.-W. Das Grundstück ist mit einem mehrstöckigen Gebäude bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Ladenräume. In den oberen drei Etagen sind Appartements vorhanden, die als Ferienwohnungen genutzt werden. Die Beklagte betreibt ein Hotel in Warnemünde und vermietet die Ferienwohnungen.

Die Parteien schlössen am 9.8.1996 vor dem Notar B. in O. einen Pachtvertrag über die von der Beklagten genutzten Räume. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 11 Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption um jeweils 10 Jahre. Die Beklagte verpflichtete sich, das Gebäude auf ihre Kosten umzubauen. Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Pachtzins von 10 DM/m² für die Geschäftsfläche und von 5 DM/m² für Nebenflächen. Für die Zeit bis zum 31.8.2007 verzichteten die Kläger allerdings auf die Zahlung von Pachtzins.

Die Parteien streiten darüber, ob die Formulierung in § 8 des Vertrages die Beklagte zur Instandhaltung an Dach und Fach verpflichtet.

In einem von der Beklagten erstellten Entwurf heißt es an entsprechender Stelle:

"Die Dach- und Fachfeste Instandhaltung des Pachtobjekts, sowie aller Installationen und Leitungen, die unter Putz verlegt sind obliegt dem Verpächter. Dagegen gehen die anfallenden Schönheitsreparaturen sowie alle Reparaturen an den Einrichtungen des Objekts wie z.B. Lichtanlagen, Toiletten, Fenster, Türen, Schlösser, Wasch- und Abflussbecken, Innen- und Außenscheiben pp. sowie die Schäden durch nicht fachgemäßen Gebrauch der Pächterin sowie Ihrer Kunden und Lieferanten zu Lasten der Pächterin. [...]"

Die Kläger waren mit dieser Regelung nicht einverstanden und überarbeiteten den Entwurf. Sie wünschten die Vereinbarung einer Bestimmung aus einem gängigen Formularhandbuch.

Im Vertrag bestimmten die Parteien sodann:

"§ 8 Instandhaltung und bauliche Änderungen

Die Pächterin verpflichtet sich, die Pachtsache bei Beendigung der Pacht in ordnungsgemäßem Zustande zurückzugeben, jedoch unter Berücksichtigung normaler Abnutzung. [...]

Die während der Pachtdauer erforderliche Instandhaltung, Erneuerung sowie Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt die Pächterin auf ihre Kosten. Im Verzugsfalle kann der Verpächter vorbehaltlich weiterer Rechte die Arbeiten auf Kosten der Pächterin ausführen lassen. Scheiben, einschließlich Schaufenster, Ladentür-, Schaukastenscheiben, Glaswandbekleidungen und Firmenschilder müssen in gleicher Beschaffenheit von der Pächterin erneuert werden, wenn sie durch äußere Einflüsse oder Gewalttaten zerbrochen werden. [...]"

Durch das den Klägern am 9.12.2008 zugestellte Urteil vom 5.12.2008, auf welches zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das LG Rostock die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt es u.a. aus: Der Antrag der Kläger zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes umfasse auch die von der Beklagten gepachteten Räume. Hierfür fehle ein Feststellungsinteresse, denn diese Pflicht räume die Beklagte ein. Im Übrigen sei die Klage unbegründet, denn § 8 betreffe nur die Pachtsache. In den Abs. 1 und 4 werde nur von der "Pachtsache" gesprochen, den Begriff Gebäude verwende § 8 nicht.

Hiergegen richtet sich die am 29.12.2008 eingelegte und mittels eines per Fax am 23.2.2009 beim OLG eingegangenen Schriftsatzes begründete Berufung der Kläger. Mit der Berufung greifen die Kläger das Urteil, soweit das LG die Klage teilweise als unzulässig abgewiesen hat, dahin an, dass die Instandhaltung der Pachträume von ihrem Antrag nicht umfasst gewesen sei, sondern sich der Feststellungsantrag auf die Instandhaltung an Dach und Fach bezogen habe. Dass sich die Klage hierauf beschränke, ergebe sich auch aus dem klägerischen Vortrag. Soweit die Klage als unbegründet abgewiesen worden sei, habe das LG den Vertrag fehlerhaft ausgelegt. De...