Instandsetzungspflicht auf den Mieter übertragen

Leitsatz

1. Eine Formularklausel, wonach die gesamte Instandhaltungslast dem Mieter auferlegt wird, ist unwirksam.

2. Eine individualvertragliche Regelung mit diesem Inhalt ist wirksam.

3. Eine ausgehandelte Vertragsbedingung kann gegeben sein, wenn eine vom Mieter vorgeschlagene Regelung auf Wunsch des Verpächters abgeändert wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 305 Abs. 1 Satz 3; 535 Abs. 1

Kommentar

Im Zuge der Vertragsverhandlungen über einen Pachtvertrag erarbeitete die Pachtinteressentin einen Vertragsentwurf, in dem hinsichtlich der Instandhaltungspflicht folgende Regelung vorgesehen war: "Die dach- und fachfeste Instandhaltung des Pachtobjekts ... obliegt dem Verpächter."

Damit war der Verpächter nicht einverstanden. Er wünschte eine Regelung entsprechend dem Vorschlag eines Formularhandbuchs, in der es heißt: "Die während der Pachtdauer erforderliche Instandhaltung ... übernimmt die Pächterin auf ihre Kosten."

Der Vertrag kam in der vom Verpächter gewünschten Fassung zustande. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob die Instandhaltungspflicht wirksam auf die Pächterin übertragen wurde.

Dies wird vom Gericht bejaht: Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 BGB obliegt die Instandhaltungspflicht dem Verpächter. Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Eine formularvertragliche Regelung ist wirksam, wenn die Instandhaltungspflicht auf solche Abnutzungen beschränkt wird, die sich aus dem Mietgebrauch ergeben oder die der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Eine Klausel, wonach die gesamte Instandhaltungslast dem Mieter auferlegt wird, ist unwirksam (Dose, NZM 2009, S. 381). Eine individualvertragliche Regelung ist dagegen wirksam.

Vorliegend hat die Pächterin "die während der Pachtdauer erforderliche Instandhaltung" ohne Rücksicht auf die Art und Ursache der Abnutzung und ohne Kostenbegrenzung zu tragen. Eine solche Regelung kann nicht durch eine Formularklausel getroffen werden. Hierzu zählen alle "für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen" (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Verwenden die Parteien eine von einem Dritten entworfene Klausel, so ist diese als "Allgemeine Geschäftsbedingung" i. S. d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Dies gilt auch dann, wenn der Vertrag nur ein einziges Mal verwendet werden soll (BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 67/09, NJW 2010 S. 1131).

Wichtig

Instandhaltungspflicht "aushandeln"

Anders ist es, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien "im Einzelnen ausgehandelt sind" (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Hiervon ist das Gericht ausgegangen. Der von der Pächterin vorgeschlagene Text sei nach weiteren Gesprächen auf Wunsch des Verpächters abgeändert worden. Dies reiche für die Annahme des Aushandelns aus.

Link zur Entscheidung

OLG Rostock, Urteil v. 10.9.2009, 3 U 287/08, NZM 2010 S. 42