OLG Nürnberg Urteil vom 11.02.1999 - 2 U 3110/98

Verfahrensgang

LG Amberg (Urteil vom 04.08.1998; Aktenzeichen 13 O 1026/95)

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Amberg vom 04.08.1998 in Ziffer 1 und 2 abgeändert.

II. Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Dr. M. N. URNr. … vom 11.06.1994, wird in Höhe von 6.022,– DM für unzulässig erklärt.

III. Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

IV. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

VI. Der Wert der Beschwer liegt unter 60.000,– DM.

Beschluß:

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf

6.600,– DM

festgesetzt.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber nur zu einem geringen Teil begründet.

Zu Recht hat das Landgericht die Auffassung vertreten, daß die Forderung des Beklagten in Höhe von 4.500,– DM infolge Aufrechnung erloschen ist.

Die Kläger haben gemäß Ziffer III 1 des Kaufvertrages ein schlüsselfertiges Wohnhaus gekauft.

Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter „schlüsselfertig”, daß der Käufer das Haus auf schließen kann und die Möbel hineinstellen kann. Der Auftragnehmer schuldet die uneingeschränkte dauerhafte Bezugsfertigkeit des Gebäudes (vgl. Ingenstau-Korbion, § 12 VOB/B, Rn. 18). Es ist deshalb selbstverständlich, daß die Malerarbeiten ausgeführt sein müssen. Die Parteien haben in der Ziffer XIX 2 des Vertrages festgelegt, welche Leistungen von der Schlüsselfertigkeit ausgenommen sein sollten. Die Malerarbeiten sind in dieser Einschränkung nicht aufgeführt.

Zu Unrecht beruft sich der Beklagte hier auf die Baubeschreibung. Nach der Ziffer V des Kaufvertrages ist in dem Gesamtkaufpreis der Kaufpreis für das schlüsselfertig zu erstellende Wohnhaus gemäß der Baubeschreibung enthalten. Auf die Baubeschreibung wird in der Ziffer II ausdrücklich verwiesen. Es heißt dort weiter, daß die Baubeschreibung mitbeurkundet wurde. Die Malerarbeiten sind in der Baubeschreibung jedoch nicht aufgeführt.

Aus dem Fehlen der Malerarbeiten in der Baubeschreibung ergibt sich jedoch nicht, daß der Beklagte diese Leistung nicht geschuldet hätte. Die Baubeschreibung soll nämlich in erster Linie den Bewerbern eine hinreichende Übersicht über die gewünschte Bauleistung im allgemeinen geben. Da sie sich an Fachleute wendet, soll sie aber auch nur solche Punkte aufführen, die nicht von vorneherein für den betreffenden Fachmann klar sein müssen. Die Baubeschreibung ist die überschlägige Darstellung der in der Ausschreibung behandelten Gesamtleistung (vgl. Ingenstau-Korbion, § 9 VOB/A). Wird die Baubeschreibung in den Kaufvertrag einbezogen, hat sie darüber hinaus die Aufgabe, dem Erwerber einen Überblick über die technische Ausgestaltung und das verwendete Material zu geben. Bei einem schlüsselfertig angebotenen Haus wird mit der Baubeschreibung die technische Ausführung der Leistung, die zur Schlüsselfertigkeit führt, dargestellt. Deshalb kann die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau immer nur eine Ergänzung der im Vertrag gegebenen Darstellung der schlüsselfertigen Leistung sein. Sie kann aber nicht dazu führen, die Schlüsselfertigkeit zu beeinträchtigen bzw. abzuändern. Fehlt somit eine Leistung wie die Malerarbeiten, kann dies nicht die geschuldete Leistung der Schlüsselfertigkeit verändern, dies umso weniger, als die Aufzählung der Malerarbeiten nicht notwendig ist, um dem Käufer einen Überblick über die technische bauliche Ausführung zu geben.

Eine Abänderung der im Vertrag vereinbarten Leistung der Schlüsselfertigkeit über die Baubeschreibung würde außerdem gegen Treu und Glauben verstoßen, denn der Käufer muß nicht damit rechnen, daß in der Baubeschreibung eine Leistung fehlt, die selbstverständlicher Bestandteil der Schlüsselfertigkeit ist. Dies gilt umso mehr, als im Kaufvertrag eigens eine Beschränkung der Schlüsselfertigkeit enthalten ist, der Käufer also davon ausgeht, daß keine weitere Einschränkung in Betracht kommt. Auch, wenn § 3 AGBG hier nicht zur Anwendung kommt, so ist doch die geschilderte Vorgehensweise nach § 242 BGB treuwidrig.

Die Kläger haben durch die Vorlage von Schecks und Kontoauszügen belegt, daß sie dem Maler S. 4.240,– DM bezahlt haben. Der Senat hat auch keinen Zweifel an dem Vorbringen der Kläger, daß ein Restbetrag von 250,– DM nach der Beseitigung von Mängeln entrichtet wurde.

Bei einer Gesamtfläche von 616,71 qm, in der das Studio nicht enthalten ist, ist ein Betrag von 4.500,– DM eine angemessene Vergütung. Dies vermag der Senat aufgrund eigener Sachkenntnis zu beurteilen. Die Kläger haben zur Überprüfung ihrer Maßangaben die Pläne mit den genauen Maßen vorgelegt.

Von der Kaufpreisforderung sind daher 4.500,– DM abzuziehen, da insoweit die Forderung infolge Aufrechnung erloschen ist.

Der weitere Abzug von 100,– DM als Minderung für einen Farbfleck auf dem Boden der Garage ist hingegen nicht gerechtfertigt. Für diese Minderung war...