OLG Nürnberg Urteil vom 03.11.2006 - 5 U 754/06

Leitsatz (amtlich)

1. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz, der einem Baumarkt zu gewähren ist, der im selben Objekt u.a. mit Bodenbelägen handelt, lässt den Betrieb eines Orientteppichfachgeschäfts unberührt.

2. Die Versagung der Untervermietungserlaubnis für ein solches Fachgeschäft durch den Vermieter rechtfertigt deshalb eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3. Der Mieter kann nach dieser Vorschrift auch dann kündigen, wenn er den Vermieter zunächst nur unzureichend über die Person des Untermieters unterrichtet, dieser Fehler sich aber auf die Versagungsentscheidung nicht auswirkt.

Normenkette

BGB §§ 242, 540 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

LG Regensburg (Urteil vom 23.02.2006; Aktenzeichen 6 O 2755/05)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des LG Regensburg vom 23.2.2006 wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.474,24 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer auf § 540 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung eines Mietvertrages über Geschäftsräume.

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24.10./4.11.1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin in deren Fachmarktzentrum Räume zum Betrieb eines Drogeriemarkts. Die Mietzeit sollte 10 Jahre betragen und am 15.2.1999 beginnen. Bereits am 2.3.2005 schloss die Beklagte ihr Geschäft und verhandelte mit der Klägerin über die vorzeitige Beendigung des Vertrages. Nachdem diese Gespräche gescheitert waren, kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 27.9.2005 ordentlich zum 14.2.2009.

Am 29.9.2005 meldete sich die Zeugin S., eine Mitarbeiterin der Beklagten, telefonisch bei der Klägerin und teilte mit, dass geplant sei, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten an eine Frau A. unterzuvermieten, die dort ein Teppichgeschäft betreiben wolle. Auf Nachfrage faxte die Zeugin der Klägerin die erste Seite des bereits am 20.9.2005 - allerdings unter der Voraussetzung der Erteilung einer Untermieterlaubnis - mit Frau A. geschlossenen Vertrages. Daraus war neben der Mobiltelefonnummer von Frau A. auch zu ersehen, dass die Mietzeit 3 Monate betragen sollte mit monatsweiser Verlängerungsmöglichkeit.

Mit Schreiben vom 5.10.2005 untersagte die Klägerin die Untervermietung an ein Einzelhandelsgeschäft mit dem Sortiment Teppiche, da der - ebenfalls in dem Fachmarktzentrum vertretene - Baumarkt ebenfalls das Sortiment Teppiche abdecke. Die Beklagte antwortete darauf mit Schreiben vom 7.10.2005, stellte fest, die Klägerin habe einer Untervermietung an Frau S., "welche "f.-den" Mieträumen Orient. Teppiche verkaufen möchte", widersprochen und kündigte fristgerecht zum 30.6.2006. Gleichwohl zog die Firma A. Mitte Oktober 2005 in die streitgegenständlichen Räume ein. Auf mehrfache Aufforderungen der Prozessbevollmächtigten der Klägerin, die vertragswidrige Nutzungsüberlassung unverzüglich zu beenden, reagierte die Beklagte nicht.

Der Mietvertrag mit der Firma f. enthält eine Liste von nach Entscheidung des Mieters zu führenden 42 Sortimente, zu denen auch "Bodenbeläge" zählen," aber keine Konkurrenzschutzklausel. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Untermietung folgende Regelung: "9. Die Untervermietung im ganzen oder teilweise ist möglich. Diese Untervermietung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund in der Person oder Sache des Untermieters vorliegt. Eine Untervermietung an Branchen, die sich bereits im Objekt befinden, ist untersagt." Daneben enthält er folgende "Konkurrenzklausel": "17 ... Der Mieter unterliegt keiner Gebrauchsbeschränkung, insb. ".. Sollte die Firma (H. in den Drogeriewarensortiment grundsätzlich ändern, hat sie sich an die Konkurrenzklauseln der anderen Mieter zu halten ... Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertragsinhalts wird auf den als Anlage K 2 zur Klageschrift vorgelegten Vertrag verwiesen.

Die Klägerin hat in der Untervermietung an Frau A.i eine verbotene Nutzungsänderung sowie einen Verstoß gegen den dem P Baumarkt zu gewährenden Konkurrenzschutz gesehen und Klage auf Feststellung erhoben, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 7.10.2005 nicht beendet worden sei. Später hat sie vorgetragen, bei rechtzeitiger Unterrichtung über das Sortiment der Untermieterin A. wäre die Genehmigung zur Untervermietung erteilt worden. Das Kündigungsrecht der Beklagten sei wegen treuwidrig nicht erteilter Information trotzdem ausgeschlossen.

Die Beklagte hat dagegen geltend gemacht, die Klägerin sei verpflichtet gewesen, die Untermieterlaubnis zu erteilen. Zum Sortiment eines Baumarktes gehörten zwar Bodenbeläge und Teppichböden, aber keine echten Teppiche wie sie Frau A. geführt habe...