OLG Naumburg Urteil vom 22.09.2009 - 9 U 129/09

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Urteil vom 23.06.2009; Aktenzeichen 3 O 773/09)

Tenor

Auf die Berufung der Verfügungsbeklagten wird das am 23.6.2009 verkündete Urteil des LG Halle abgeändert.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Verfügungsklägerin auferlegt.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 80.000 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II. Die Berufung ist zulässig, sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Verfügungsklägerin hat die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Unterlassung einer Vermietung der im Antrag bezeichneten Leerstandsfläche an eine Bäckerei gem. § 13 Abs. 2 des Mietvertrages vom 8.9.2006 nicht glaubhaft gemacht.

1. Wenn in einem Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung des Konkurrenzschutzes enthalten ist, ist in der Regel anzunehmen, dass die Parteien mit einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung den Konkurrenzschutz abschließend regeln. Der Rückgriff auf den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz mit der Begründung, dass lediglich eine Erweiterung der Mieterrechte beabsichtigt gewesen sei, ist grundsätzlich nicht möglich; diese Möglichkeit muss sich vielmehr aus den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen ausdrücklich ergeben (Hübner/Griesbach/Fuerst in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 14 Rz. 157). Für den Fall, dass die Vertragsteile zu einer Einigung über die Frage der Gewährung von Konkurrenzschutz gekommen sind, gilt diese Abrede; die Grundsätze des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes im Sinne der Rechtsprechung des BGH (NJW 1978, 585) gelten dann nicht (BGH NJW-RR 1988, 717). Den aus dem Gebot von Treu und Glauben entwickelten Grundsätzen eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes gehen ausdrückliche vertragliche Regelungen über die Ausgestaltung und den Umfang eines Wettbewerbsverbotes vor (OLG Hamm ZMR 1997, 581, 583). Es ist auch möglich und üblich, dass Parteien eine Verringerung oder sogar einen Ausschluss des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes vereinbaren (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rz. 564; Hübner/Griesbach/Fuerst, a.a.O., Kap. 14 Rz. 156; Jendrek, NZM 2000, 1116, 1120; KG, NZM 2008, 248). Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, letztlich also die diesen Umständen gerecht werdende sachgerechte Auslegung der vereinbarten Klausel (Hübner/Griesbach/Fuerst, a.a.O., Kap. 14 Rz. 158). Für die Frage, ob aufgrund vertraglicher Vereinbarung Konkurrenzschutz zu gewähren ist, kann nicht generell darauf abgestellt werden, ob sich das Warenangebot in Haupt- oder Nebenartikeln überschneidet, wie es beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz nach § 536 BGB der Fall ist (BGH NJW-RR 1986, 9).

2. Nach diesen Grundsätzen stellt die von der Verfügungsbeklagten beabsichtigte Vermietung der Leerstandsfläche "ehemaliges Zoofachgeschäft" an eine Bäckerei keinen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel in § 13 Abs. 2 des Mietvertrages dar. Die gebotene Auslegung der Konkurrenzschutzklausel ergibt nicht, dass eine Filiale der Fa. St., an die die Verfügungsbeklagte die Leerstandsfläche vermieten möchte, als Markt i.S.v. § 13 Abs. 2 zu verstehen wäre. Eine Bäckerei ist kein Supermarkt, Verbrauchermarkt, Discountmarkt, SB-Warenhaus oder ähnlicher Markt i.S.v. § 13 Abs. 2 des Mietvertrages. Es fehlt an der für diese Märkte typischen Vielfalt des Warenangebots; vielmehr handelt es sich bei einer Bäckerei um ein Fachgeschäft mit sehr begrenztem Angebot. Daran ändert der Umstand nichts, dass es sich bei dem Unternehmen, an das die Verfügungsbeklagte vermieten möchte, um ein überregional tätiges Unternehmen mit zahlreichen Filialen handelt, das von der Verfügungsklägerin als "Discountbäckerei" bezeichnet wird. Auch die Verfügungsklägerin hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erkennen lassen, dass sie das geplante Backwarengeschäft als Fachgeschäft ansieht.

Bei der Auslegung der Konkurrenzschutzklausel in § 13 des Mietvertrags ist neben dem Wortlaut insbesondere auch der Umstand zu berücksichtigen, dass der Verfügungsklägerin gem. § 6 die Untervermietung gestattet ist. Abweichend von der Auffassung des LG misst der Senat allerdings dem bei Abschluss des Mietvertrags zwischen den Parteien aktuellen Bestand an Untervermietungen keine entscheidende Bedeutung in dem Sinne zu, dass genau die bei Vertragsabschluss bestehenden Untermietverhältnisse Konkurrenzschutz genießen sollen. Im Vertrag ist nirgends fixiert, dass der Bestand an Untervermietungen unverändert bleiben soll. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Verfügungsklägerin bei der Auswahl ihrer Untermieter und bei der Ansiedlung der verschiedenen Branchen in dem Einkaufscenter - im Rahmen der sehr weiten Mietzweckbestimmung "Verkauf und Lagerung von Waren aller Art mit den Schwerpunkten Nahrungs- und Genussmittel und betriebstypische Nonfood-Artikel" - frei ist und die Verfügung...