OLG Naumburg Urteil vom 19.04.2000 - 6 U 202/99

Verfahrensgang

LG Dessau (Urteil vom 09.08.1999; Aktenzeichen 4 O 622/99)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 9. August 1999 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dessau (4 O 622/99) abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger weitere 11.077,80 DM nebst 4 % Zinsen aus

1.107,78 DM seit dem 4. Juli 1998

1.107,78 DM seit dem 6. August 1998

1.107,78 DM seit dem 4. September 1998

1.107,78 DM seit dem 6. Oktober 1998

1.107,78 DM seit dem 6. November 1998

1.107,78 DM seit dem 4. Dezember 1998

1.107,78 DM seit dem 7. Januar 1999

1.107,78 DM seit dem 5. Februar 1999

1.107,78 DM seit dem 5. März 1999

1.107,78 DM seit dem 6. April 1999 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs wird die Berufung als unzulässig verworfen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer beider Parteien übersteigt 60.000,00 DM nicht.

Tatbestand

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 30. Juli 1993 mietete die „Kanzlei O. L. & Partner” von der Ersten Altbauten-Sanierungs KG M. Vermögensverwaltung GmbH & Co. (im folgenden: Schuldnerin) Mieträume im ersten Obergeschoß des Hauses C. straße 71 in W. zum Betrieb einer Anwaltskanzlei (GA 8 ff). Der Vertrag wurde für die Zeit vom 15. August 1993 bis zum 31. Juli 2003 fest geschlossen. In einer „Zusatzvereinbarung” vom selben Tag hieß es:

1. „Der Mieter hat die Mieträume eingehend besichtigt. Er übernimmt die Mieträume in dem Zustand, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befinden. Der Mieter wird sämtliche Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten und eigenes Risiko ausführen. Der Vermieter gestattet grundsätzlich das Entfernen nicht tragender Wände sowie den Fensteraustausch, sofern die Arbeiten sach- und fachgerecht … ausgeführt werden …
2. Dem Mieter werden im Gegenzug für die notwendigen Renovierungsarbeiten die Mieten für die Monate August, September und Oktober 1993 erlassen …
3. Der Vermieter verpflichtet sich lediglich, die Mietsache mit einer fach- und sachgerecht installierten Gasetagenheizung auszustatten. Ferner wird der Vermieter das Treppenhaus bis spätestens zum 31.03.1994 malermäßig instandsetzen.”

Die Zusatzvereinbarung enthielt außerdem eine Staffelmietvereinbarung.

Die „Kanzlei O. L. & Partner” bestand bei Abschluß des Mietvertrages aus den beiden Beklagten, die sich in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen hatten. Ende September 1995 schied Rechtsanwalt L. aus der Gesellschaft aus. Nachfolger wurde ein Rechtsanwalt H., der die Kanzlei in W. anscheinend allein betrieb; der Kanzleisitz des Beklagten zu 1. befand sich in B. (vgl. etwa das Schreiben vom 10. September 1996, GA 76).

Mit Beschluß des Amtsgerichts Wittenberg vom 30. Oktober 1997 (13 L 20/97; vgl. GA 7) wurde die Zwangsverwaltung über das Grundstück C. straße 71 in W. angeordnet; der Kläger wurde zum Verwalter bestellt. Im Dezember 1997 stellten die Beklagten jegliche Zahlungen ein.

In einem Vorprozeß AG Wittenberg 7 C 148/98 klagte der Kläger gegen die Beklagten auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Dezember 1997 und Januar 1998. Das Amtsgericht Wittenberg verurteilte die Beklagten mit Urteil vom 3. September 1998 zur Zahlung von 50 % des vereinbarten Mietzinses. In den Urteilsgründen hieß es, die Beklagten hätten seit Juli 1995 den Mietzins um 50 % gemindert, ohne daß die Schuldnerin widersprochen habe. Der Kläger könne nun nicht mehr behaupten, die Minderung sei nicht gerechtfertigt. Zu einer Minderung auf Null seien die Beklagten jedoch nicht berechtigt. Die Beweisaufnahme (Ortstermin; Protokoll GA 96 f) habe ergeben, daß das Gebäude C. straße 71 zwar sanierungs- und renovierungsbedürftig, aber keinesfalls so verwahrlost sei, wie die Beklagten behauptet hätten. Eine über 50 % hinausgehende Minderung des Mietzinses sei daher nicht berechtigt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung der Beklagten wies das Landgericht Dessau mit Urteil vom 4. Februar 1999 zurück (7 S 374/98).

Zwischenzeitlich – am 16. März 1998 – war Rechtsanwalt H. verstorben. Mit Anwaltsschreiben vom 30. März 1998 (GA 59 ff) ließen die Beklagten den Mietvertrag fristlos, hilfweise zum 30. Juni 1998 kündigen. Die Kündigung wurde unter anderem auf § 569 BGB gestützt. Die Beklagten vertraten die Ansicht, Rechtsanwalt H. sei Partei des Mietvertrages geworden; sein Tod berechtigte die übrigen Gesellschafter zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Im übrigen verwiesen die Beklagten auf frühere Korrespondenz über verschiedene Beanstandungen und Mängel, die insbesondere von Rechtsanwalt H. geltend gemacht worden waren.

Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Kläger Zahlung von 50 % des vereinbarten Mietzinses für den Zeitraum Februar 1998 bis einschließlich April 1998 nebst Zinsen. Die Beklagten haben den Anspruch für die Monate Februar und März 1998 anerkannt und im übrigen die Ansicht vertreten, den Mietvertrag wirksam gekündigt zu haben. Das Landgericht hat die Beklagten ...