OLG Naumburg Urteil vom 16.12.1996 - 1 U 175/96

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 25. Juli 1996 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg (6 O 985/96) abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer des Klägers übersteigt 60.000,– DM nicht. Streitwert: 20.863,65 DM (4.892,73 + 12 × 1.330,91).

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die Berufung hat Erfolg. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung vom 3.12.1995 zum 31.12.1995 beendet worden.

1) Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB waren erfüllt.

a) § 542 Abs. 1 BGB ist verlangt (nur) eine völlige oderteilweise Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der gemieteten Sache. Um einen „Fehler” im Sinne von § 537 BGB braucht es sich dabei nicht zu handeln. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter die Beeinträchtigung zu vertreten hat oder in der Lage ist, die Störung zu beheben. Schließlich brauchen die Beeinträchtigungen nicht vom Mietgrundstück auszugehen. Die Störquelle kann außerhalb der Mieträume liegen (vgl. Stemel, Mietrecht 3. Aufl. Rn. IV 456).

b) Die vier Einbruchsdiebstähle am 9.8.1995, am 16.8.1995, am 16.10.1995 und am 18.11.1995 stellten eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der gemieteten Räume – des Betriebes eines Sachverständigenbüros – dar. Die Diebstähle mußten bei Polizei und Versicherung gemeldet werden; es erfolgten kriminaltechnische Untersuchungen, Schriftverkehr mit der Versicherung wurde erforderlich, die entwendeten Computer mußten ersetzt und sonstige Schäden mußten behoben werden, bevor weiter gearbeitet werden konnte. Hinzu kommt ein weiterer Punkt: Nach dem Einbruch am 18.11.1995 hatte der Versicherer der Beklagten deren Geschäftsversicherung gekündigt (GA 114). Die Beklagten haben vorgetragen, die Mieträume seien wegen der vier Schadensfälle nicht mehr zu versichern. Auch darin liegt eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. In Räumen, die nicht zu versichern sind, kann ein Sachverständigenbüro nicht wirtschaftlich sinnvoll betrieben werden. Moderne Büroräume sind mit Sachmitteln von beträchtlichem Wert ausgestattet, gegen deren Verlust der Betreiber sich absichern muß.

c) Voraussetzung einer Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB ist allerdings auch, daß der Vermieter eine ihm von dem Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen. Eine Frist ist dem Kläger nicht gesetzt worden. Hinsichtlich der Einbruchsdiebstähle war eine Fristsetzung wohl auch nicht entbehrlich. Der Kläger hätte immerhin versuchen können, die Mieträume weiter abzusichern, die Frage ist sogar, ob die am 28.11.1995 installierte Alarmanlage mit Bewegungsmelder und automatischer Verbindung zu einem Wachdienst das Kündigungsrecht hinsichtlich der zuvor geschehenen Einbruchsdiebstähle nicht entfallen ließ. Hinsichtlich der Frage der Versicherbarkeit der Räume liegt der Fall jedoch anders. Die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, daß ein Versicherungsschutz trotz der jetzt verbesserten Schutzmaßnahmen wegen der zahlreichen „Vorschäden” nicht mehr zu erlangen ist. Anscheinend haben die Beklagten allerdings nur einen weiteren Versicherer – nämlich die Württembergische Versicherung AG (GA 116) angeschrieben. Trotzdem ist dieser Einwand der Beklagten ohne weiteres nachvollziehbar: Ein Objekt, in das innerhalb von knapp zwei Jahren sechs Mal eingebrochen wurde, wird von jedem Versicherer als besonders risikobehaftet eingestuft, wie der Senat aus eigener Sachkunde beurteilen kann. Versicherungsschutz wird in solchen Fällen nicht oder nur zu unvertretbar erhöhten Prämien gewährt. Der Kläger hat den Vortrag der Beklagten zur Frage der Versicherbarkeit des Objektes nicht substantiiert bestritten. Er hat (nur) darauf verwiesen, daß die anderen Mieter keine Schwierigkeiten gehabt hätten, Versicherungsverträge abzuschließen. Darum geht es jedoch nicht. Auch den Beklagten war zunächst Versicherungsschutz gewährt worden. Die Kündigung des Versicherungsvertrages erfolgte nicht wegen fehlender Sicherungsmaßnahmen, sondern wegen der zahlreichen Schadensfälle. Bei den vom Kläger genannten anderen Mietern ist 1995 nicht eingebrochen worden, wie der Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unwidersprochen erklärt hat.

2) Die Kündigungserklärung vom 3.12.1996 (GA 23) ist auch im übrigen wirksam. Der Beklagte zu 1) handelte unter der Bezeichnung „Ingenieurbüro, damit zugleich auch namens des Beklagten zu 2). Ob der Beklagte zu 1) bevollmächtigt war, den Beklagten zu 2) im Zusammenhang mit dem hier streitigen Mietverhältnis zu vertreten, kann dahinstehen; denn der Beklagte zu 2) hat der Kündigung jedenfalls durch sein Schreiben vom 22.2.1996 (GA 30 f) zugestimmt (§§ 182 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB). Daß der Kläger die Kündigung wegen Fehlens einer schriftlichen Vollmacht gemäß §§ 182 Abs. 3, 111S. 2 BGB un...