OLG München Urteil vom 14.08.2018 - 9 U 3345/17 Bau

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachträgliche formunwirksame Vereinbarungen zu einem formwirksamen Bauträgervertrag

Leitsatz (amtlich)

Nachträgliche formunwirksame Vereinbarungen zu einem formwirksamen Bauträgervertrag lassen diesen im Einzelfall nicht insgesamt unwirksam werden; §§ 311 b Abs. 1, 125, 139 BGB. (Rn. 21)

Normenkette

BGB §§ 125, 139, 242, 311b Abs. 1, §§ 313-314, 320 Abs. 1, § 322 Abs. 1, §§ 323, 387; ZPO §§ 97, 540 Abs. 1 Nr. 1, § 708 Nr. 10, § 711

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 23.08.2017; Aktenzeichen 18 O 20125/16)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I vom 23.08.2017, Az. 18 O 20125/16, in Ziffer 1. teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1) Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber den Klägern die Auflassung ... Zug um Zug gegen die Zahlung eines Restkaufpreises in Höhe von 5.397,22 EUR durch die Kläger als Gesamtschuldner zu erklären und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen.

4. Dieses Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 10% des zu vollstreckenden Betrages leisten.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Streitgegenständlich sind Auflassungsansprüche der Kläger aus einem zwischen den Parteien bestehenden Bauträgervertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte mit Tiefgaragen, sowie widerklagend Ansprüche der Beklagten auf Rückabwicklung des mit den Klägern geschlossenen Bauträgervertrags sowie die Feststellung von Schadensersatzansprüchen der Beklagten gegen die Kläger.

Mit Bauträgervertrag vom 05.02.2014, URNr. ... des Notars ... verkaufte die Beklagte an die Kläger zum Miteigentum zu je 1/2 die Parzelle 4B des Grundstücks mit der Flurnummer ..., sowie Miteigentum an dem Tiefgaragengrundstück und verpflichtete sich zur Errichtung einer Doppelhaushälfte nebst Tiefgarage, in der den Klägern zwei Plätze zustehen sollten. Der vereinbarte Gesamtpreis inklusive mehrerer, in Ziffer des notariellen Vertrags festgelegter Sonderwünsche betrug insgesamt 1.160.500,- Euro. In dem notariellen Vertrag, auf den ergänzend Bezug genommen wird (Anlage K 1), finden sich u.a. folgende Regelungen:

"Unter Ziffer III.3. wurde vereinbart, dass Sonderwünsche ausschließlich mit Zustimmung des Bauträgers zulässig sind. Die durch Sonderwünsche verursachten Mehr- oder Minderkosten soll der Käufer tragen bzw. sollen diesem erstattet werden; sie erhöhen oder vermindern den geschuldeten Kaufpreis und die jeweils nach Maßgabe dieser Urkunde zu zahlenden Raten."

Unter Ziffer X. des notariellen Vertrages wurde vereinbart: "Der Bauträger ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum am Vertragsgegenstand sowie am Teileigentum Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen...."

In Ziffer XV. der Notarurkunde wurde geregelt:

"1. Die Nichtigkeit einer einzelnen Vertragsbestimmung hat nicht die Nichtigkeit des übrigen Vertragsinhalts zur Folge.

2. Dem Käufer steht ein Recht, mit Gegenforderungen aufzurechnen, nur zu, wenn diese unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind."

Am 04.09.2015 und 02.02.2016 einigten sich die Parteien auf die Ausführungen weiterer Sonderwünsche der Kläger und deren Kosten. Auf die Anlagen K 27 und B 2 wird insoweit ergänzend Bezug genommen. Mit dem Schreiben vom 02.02.2016 (Anlage B 2) bestätigte die Beklagte den Klägern unter dem Betreff "Zwischenvergleich", dass über weitere Sonderwunschkosten eine Einigung in Höhe von 33.302,17 Euro und wegen verspäteter Fertigstellung eine Einigung über eine den Klägern zustehende "Nutzungsausfallentschädigung" in Höhe von insgesamt 38.500 Euro zuzüglich Bereitstellungszinsen, welche von den Klägern hinsichtlich der Höhe noch zu beziffern bzw. nachzuweisen sind, erzielt worden sei. Der Betrag von 38.500,- Euro zzgl. der Bereitstellungszinsen sei von der Fertigstellungssicherheit abzuziehen.

Am 31.03.2016 haben die Kläger die Doppelhaushälfte abgenommen und bis zu diesem Zeitpunkt unstreitig Kaufpreisraten in Höhe von jedenfalls insgesamt 964.375,50 Euro bezahlt.

In dem, diesem Verfahren vorangegangenen einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht München I, Az. 18 O 5774/16, erreichten die Kläger durch einstweilige Verfügung und Einweisung des Gerichtsvollziehers am 08.04.2016 die Besitzverschaffung, die die Parteien durch Prozessvergleich am 27.04.2016 bestätigten. Nach der Besitzeinweisung am 08.04.2016 setzten die Kläger ohne Zustimmung der Beklagten und entgegen der Baugenehmigung sieben L-Beton-Steine an die Grundstücksgrenze. Das Landratsamt ... verfügte daraufhin am 14.04.2016 ... unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 2.000,- Euro, einen sofortigen Einstellungsstopp...