OLG München Urteil vom 10.08.2001 - 21 U 5224/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Haftung des Treuhänders im geschlossenen Immobilienfonds

Leitsatz (amtlich)

1. Die Benennung als Treuhänderin im Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds begründet als solche keine Prospektverantwortlichkeit.

2. Der Prospekt einer Immobilienanlage muss den potentiellen Anleger oder Erwerber über alle Umstände des angebotenen Modells sachlich richtig und vollständig informieren, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind (hier Gegenstand: Produktion von Durchhandelsgewinnen; Vorbelastungen des Mietgarantiegebers; Wertsteigerungspotential; Eigenkapitalbeschaffungsgebühr; Nachfinanzierungsbedarf – Verstöße verneint).

Normenkette

BGB §§ 276, 823, 826, 830; StGB §§ 263, 264b, 266

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 4 O 4274/00)

Tenor

I. 1. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des LG München I, 4. Zivilkammer, vom 24.8.2000 wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten dis Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. je 25.000 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) vor Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Der Wert der Beschwer des Klägers im Berufungsverfahren übersteigt 60.000 DM.

Tatbestand

Der Kläger hat sich an zwei geschlossenen Immobilienfonds, nämlich an dem H.-Immobilienfonds 57 Seniorenresidenz „L. A.” B. B. GbR (Fonds 57) und dem H.-Immobilienfonds 59 Seniorenstift „A. Z. S.” Z./B. GbR (Fonds 59), beteiligt. Er nimmt in diesem Rahmen die Beklagten, die nach den Prospekten Aufgaben eines Treuhänders erfüllen sollten, aus Prospekthaftung, positiver Vertragsverletzung und unerlaubter Handlung in Anspruch.

I. Wegen des Vortrags der Parteien im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Das LG hat mit Endurteil vom 24.8.2000 die Klage abgewiesen, da die Beklagten keine Aufklärungspflicht verletzt hätten; Ansprüche auf Schadensersatz oder Minderung bestünden weder aufgrund Prospekthaftung i.e.S., die allerdings bei der Beklagten zu 2) als Gründungsmitglied der Fondsgesellschaften in Betracht komme, noch aufgrund von Prospekthaftung i.w.S. Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2)/der Treuhänderin seien ausdrücklich Haftungsbeschränkungen vereinbart worden. Die Prospekte gäben alle Einzel- und Gesamtkosten zutreffend wieder. Zwischen den Parteien habe kein persönliches Vertrauensverhältnis bestanden. Prospekthaftungsansprüche i.e.S. aus der Beteiligung des Klägers am Fonds 57 seien auch verjährt. Ansprüche wegen Verletzung von Aufklärungspflichten seien wegen Ablaufs der Ausschlussfrist gemäß dem Treuhandvertrag zudem erloschen. Ein Verstoß gegen das VerbrKrG liege nicht vor. Es bestehe keine doppelte Rechtshängigkeit wegen des klägerischen Prozesses gegen die Bank S. G. (Bl. 225 ff. d.A.).

II. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Der Kläger bringt im Wesentlichen vor, der Beklagte zu 1) hafte als sog. Hintermann oder Sachverwalter. Das ergebe sich aus seiner Handlungsvollmacht vom 26.9.1989 (Anlage K 23), die im Ergebnis eine Generalvollmacht sei. Die Beklagte zu 2), die als Mitinitiatorin hafte, und infolgedessen auch der Beklagte zu 1), hätten in den Fällen der Fonds 57 und 59 ausweislich § 4 der Gesellschaftsverträge (Anlagen K 1 und K 2) sämtliche für die Begründung und Durchführung der Fondsgesellschaften erforderlichen Handlungen und Erklärungen ausführen und abgeben können. Der Beklagte zu 1) sei Manager in der Konzeptions- und Ausführungsphase und jeweils für die Beklagte zu 2) tätig gewesen. Es habe regelmäßig monatliche Besprechungen und Abstimmungen zwischen der H.-H. A. T.-S. V. mbH & Co. (H. GmbH & Co.) und den Beklagten gegeben. Das gesamte steuerliche und rechtliche Konzept stamme von den Beklagten. Der Beklagte zu 1) habe wesentliche Verträge konzipiert, wesentliche Teile der Umsetzung der Fonds übernommen und eine Vergütung nach dem Gesamtaufwand der Fonds erhalten. Die Beklagte zu 2) habe auf den Beklagten zu 1) sämtliche ihr als Gesellschafterin der Fonds-Gesellschaften zufallenden Aufgaben übertragen. Der Beklagte zu 1) habe für das Gelingen des gesamten Fonds die wesentliche Verantwortung getragen. Die auf den Beklagten zu 1) übertragene Vollmacht des Gründungsgesellschafters und Treuhänders gem. § 5 des Gesellschaftsvertrags habe zu einer vorrangigen Tätigkeitspflicht des Gründungsgesellschafters geführt. Die Beklagte zu 2) sei der für die Initiierung und Durchführung der Fondsgesellschaften maßgebliche Gründungsgesellschafter gewesen und habe nahezu die Alleinverantwortung für die Fondsgesellschaften gehabt. Die Geschäftsführung sei jeweils nur subsidiär tätig gewesen und habe nur subsidiär tätig werden dürfen. Die Beklagten hätten auch maßgebliche Finanzierungsverträge geschlossen.

Die Beklagten hätten daher besonderen Einfluss in den Gesellschaften ausgeübt und alle wesentlichen Tätigkeiten für die Konzeption und...