OLG München Urteil vom 04.10.2017 - 3 U 4833/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch auf Schadensersatz aus einem Kaufvertrag von Haus

Normenkette

ZPO §§ 167, 304, 538 Abs. 2 Nr. 4, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; BGB §§ 195, 199 Abs. 1, § 204 Abs. 2 S. 1, § 280 Abs. 1 S. 1, § 437 Nr. 3, § 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, §§ 440, 442 Abs. 1 Sätze 1-2, §§ 444, 634a Abs. 1 Nrn. 1-3; StPO § 244 Abs. 3 S. 2; BGB a.F. § 638

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 27.11.2015; Aktenzeichen 7 O 2813/14)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Traunstein vom 27.11.2015 (Az.: 7 O 2813/14) dahingehend abgeändert, dass die Klage im Hinblick auf beide Beklagte dem Grunde nach gerechtfertigt ist.

II. Das Verfahren wird zur Bestimmung der Höhe der dem Kläger zustehenden Ansprüche an das Landgericht Traunstein zurückverwiesen. Dort wird auch über die Kosten des Berufungsverfahrens zu befinden sein.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO)

Die Parteien streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem Kauf eines Hauses.

Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 2) mit Kaufvertrag vom 23.7.2010 (K 3) die im Grundbuch des AG Rosenheim für die Gemarkung E. auf Bl. ...91 eingetragene Grundstücke mit den Flurnummern ... und ..., auf denen sich ein im Jahre 1835 errichtetes Bauernhaus befindet (H.-straße ..., ... E.) für 550.000 EUR. Zuvor hatte der Beklagte zu 1) im Auftrag des Klägers am 05.07.2010 das Anwesen als Bausachverständiger besichtigt und ein mündliches Gutachten erstattet, wofür er dem Kläger 498,12 EUR in Rechnung (K2) stellte.

Hinsichtlich des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien, der dort von den Parteien gestellten Anträge und der vom Landgericht für maßgeblich erachteten Gründe wird auf die Feststellungen im Tatbestand des die Klagen abweisenden Endurteils des Landgerichts Traunstein vom 27.11.2015 sowie dessen Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Mit der vorliegenden Berufung verfolgt der Kläger seine Ansprüche weiter. Er ist der Auffassung, dass der Beklagte zu 1) bei der Besichtigung des Hauses als Bausachverständiger hätte erkennen müssen, dass seine Aussage gegenüber dem Kläger, es seien keine großen Mängel vorhanden, im Hinblick auf den Deckenputz des Gebäudes nicht zutreffend war. Die Beklagte zu 2) hätte den Kläger auf die ihr bekannte Problematik, dass sich wiederholt größere Teile des Deckenputzes gelöst hatten und herabgefallen waren, vor Vertragsschluss hinweisen müssen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des klägerischen Vorbringens wird auf dessen Schriftsätze vom 01.03.2016 (Bl. 155/164 = Berufungsbegründung), vom 16.06.2017 (Bl. 267/269) und vom 30.06.2017 (Bl. 271/273) Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

1. Das Urteil des Landgerichts Traunstein vom 27.11.2015, Az. 7 O 2813/14, wird aufgehoben.

2. Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 43.603,10 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.01.2014 zu bezahlen.

3. Die Beklagten zu 1) und 2) werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.530,58 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 08.01.2014 zu bezahlen.

4. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten beider Rechtszüge.

Für den vom Senat angekündigten Fall des Erlasses eines Grundurteils beantragt der Kläger die Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht Traunstein.

Der Beklagte zu 1) beantragt die Zurückweisung der Berufung.

Die Beklagte zu 2) beantragt,

die Berufung des Klägers und Berufungsklägers vom 23.12.2015 kostenpflichtig zurückzuweisen.

Beide Beklagte verteidigen das angefochtene Urteil Der Beklagte zu 1) macht geltend, entgegen der Behauptung des Klägers habe er kein Sachverständigengutachten zu erstellen gehabt. Er sollte nur eine oberflächliche Begutachtung im Sinne einer "Sichtprüfung" durchführen. Der Beklagte zu 1) habe keine "gewissenhaften" Feststellungen zu treffen gehabt, wobei in diesem Kontext gewissenhaft mit wissenschaftlich gleichzusetzen sei. Die Risse im Deckenputz seien ohnehin offensichtlich gewesen. Der Kläger habe diese selbst sehen können und deshalb keines Hinweises durch den Beklagten zu 1) bedurft. Eine gesonderte Deckenuntersuchung sei vom Beklagten zu 1) nicht geschuldet worden. Außerdem sei dem Kläger auch gar kein Schaden entstanden.

Hinsichtlich des Vorbringens des Beklagten zu 1) wird auf dessen Schriftsätze vom 27.04.2016 (Bl. 167/169 = Berufungserwiderung Bezug) und vom 30.05.2017 (Bl. 262/263) genommen.

Die Beklagte zu 2) macht geltend, die Beweisaufnahme in erster Instanz habe ergeben, dass ihr kein arglistiges Verhalten anzulasten sei. Sie habe den Kläger ohnehin das erste Mal beim Notartermin getroffen. Dieser habe ausreichend Zeit gehabt, das Anwesen zu besichtigen. Von der Maklerin sei der Kläger auf die Stellen an der Decke hingewiesen worden, von denen "Brösel" heruntergefallen...