Brandenburgisches OLG Urteil vom 21.06.2012 - 5 U 5/11

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Entscheidung vom 18.01.2011; Aktenzeichen 1 O 214/09)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 18. Januar 2011 - Az. 1 O 214/09 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 95.343,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 90.000,00 € seit dem 25. Juni 2009 und aus weiteren 5.343,48 € seit dem 16. Februar 2010 zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des im Grundbuch von H... des Amtsgerichts Oranienburg verzeichneten Grundstücks, Blatt 5966, Flur 6, Flurstück 494, Gebäude- und Freifläche "... Straße 33", hinsichtlich eines Teilbetrages von 3.150,00 € nebst anteiliger Zinsen weiter Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruches auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger alle künftigen Schäden zu ersetzen hat, die ihm aus dem am 15. April 2008 durch den Notar ... zur Urkundenrolle-Nr. 107/2008 beurkundeten Grundstückskaufvertrag über das im Klageantrag zu 1 näher bezeichnete Grundstück noch entstehen werden.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.999,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16. Februar 2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger 5% und die Beklagte 95%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: bis 110.000,00 €

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des vom Kläger am 8. Juni 2009 erklärten Rücktritts von dem am 15. April 2008 beurkundeten Grundstückskaufvertrag über das Grundstück ... Straße 33 in H.... Der Kläger macht geltend, die Beklagte habe Feuchtigkeitsschäden des Hauses, insbesondere im Kellerbereich, und Schäden der gesamten Holzkonstruktion, wie sie sich aus der gutachterlichen Stellungnahme der der Sachverständigen C... L... vom 6. Januar 2009 (Anlage K2) ergeben, arglistig verschwiegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Beklagte könne sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, da sie die vom Kläger geltend gemachten Mängel nicht arglistig verschwiegen habe. Dass das Gebäude erhebliche altersbedingte Schäden aufweise, ergebe sich bereits aus dem der Beklagten bekannten Gutachten des Sachverständigen Dr. H.... Der Sachverständige habe eine Grundinstandsetzung für erforderlich gehalten und die Einholung eines Holzgutachtens für alle Holzbauteile für erforderlich gehalten. Die üblichen altersbedingten und durch den Investitionsrückstau bedingten Schäden stellten bereits keinen Mangel der Kaufsache dar. Dass der Beklagten Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen seien, die über den üblichen altersbedingten Zustand hinausgingen, habe der Kläger nicht dargetan. Im Übrigen sei die Beklagte nicht verpflichtet, den Kläger auf Umstände hinzuweisen, die für ihn erkennbar gewesen seien. Arglistiges Verschweigen liege nur dann vor, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine Aufklärungspflicht bestehe. Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar seien, könne der Käufer nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen könne (BGH NJW-RR 1994, 907; BGHZ 132, 30).

Für den Kläger sei aufgrund der durchgeführten Besichtigungen deutlich erkennbar gewesen, dass es sich um ein altes Haus handele, an dem über Jahrzehnte nur unzureichende Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden seien und das sich in einem schlechten Zustand befunden habe. Eine Aufklärung über sämtliche Schäden des Gebäudes habe er daher nicht erwarten dürfen, dies selbst dann nicht, wenn er die Zeugin F... ausdrücklich nach solchen gefragt haben sollte. Die Zeugin habe eine solche Frage in der Weise verstehen können, dass sich diese Frage nicht auf die erkennbaren Schäden beziehe.

Der schlechte Zustand des Gebäudes werde durch die Aussage des Zeugen Fa... verdeutlicht. Dieser habe u. a. ausgesagt, bei einer Besichtigung ca. ½ Jahr ...