OLG München Beschluss vom 23.09.2008 - 34 Wx 076/08

Leitsatz (amtlich)

1. Zur (Un-)Anfechtbarkeit sog. Aufklärungsverfügungen des Grundbuchamts.

2. Zur Auslegung von Grundbucherklärungen, die das zu veräußernde Grundstück beschreiben.

3. Die Grundsätze der "falsa demonstratio" können im Grundbuchverfahren nur sehr eingeschränkt angewandt werden.

Normenkette

BGB §§ 133, 157; GBO §§ 17, 18 Abs. 1, § 28 S. 1

Verfahrensgang

LG Traunstein (Beschluss vom 14.07.2008; Aktenzeichen 4 T 2252/08)

AG Rosenheim (Aktenzeichen Grundbuch von Riedering Bl. 1579)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des LG Traunstein vom 14.7.2008 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beschwerde gegen die Verfügung ("Aufklärungsverfügung") des AG Rosenheim - Grundbuchamt - vom 28.1.2008 als unzulässig verworfen wird und Ziff. II. (Kostenentscheidung) ersatzlos entfällt.

Gründe

I. Im Grundbuch sind als Eigentümer zweier Grundstücke, nämlich Fl. St. 189/21 (Landwirtschaftsfläche zu 2835 m2) und Fl. St. 189/1 (Gebäude- und Freifläche zu 891 m2) die Beteiligten zu 2 bis 4 als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts eingetragen. Die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung niederländischen Rechts, gab am 13.11.2007 ein notarielles Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ab, das in § 1 den Vertragsgegenstand wie folgt beschreibt:

(1) Der Verkäufer ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragener Eigentümer der im Grundbuch des AG ... eingetragenen Grundstücke

• Nähe K.-Weg, Landwirtschaftsfläche, Fl. St. 189/21, mit einer grundbuchmäßigen Größe von 2835 m2.
• K.-Weg 31a, 31b, Gebäude- und Freifläche Fl. St. 189/1,

mit einer grundbuchmäßigen Größe von 891 m2.

(2) Der Verkäufer verkauft das vorstehend angeführte Grundstück, das mit einem vermieteten Doppelhaus bebaut ist - nachstehend "Grundstück" oder "Kaufgegenstand" genannt, an den Käufer.

(3) ...

Nach uneingeschränkter Vertragsannahme durch die Eigentümerin am 23.1.2008 hat die Notarin unter dem 24.1.2008 gem. § 15 GBO beantragt, zugunsten der Käufer eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt hat, soweit hier noch erheblich, in einer "Aufklärungsverfügung" vom 28.1.2008 darauf hingewiesen, dass Vertragsgegenstand nur das mit einem Doppelhaus bebaute Grundstück Fl. St. 189/1 (Gebäude- und Freifläche) und die unbebaute Landwirtschaftsfläche Fl. St. 189/21 von der Veräußerung ausdrücklich ausgenommen sei. Am 21.2.2008 hat das Grundbuchamt die Eigentumsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 am (bebauten) Grundstück Fl. St. 189/1 eingetragen. Ferner hat es am 4.3.2008 zugunsten des Freistaats Bayern ein Verfügungsverbot an beiden Grundstücken des Bestandsverzeichnisses eingetragen, welches auf einer am 8.2.2008 im Parteibetrieb bewirkten Zustellung einer einstweiligen Verfügung vom 1.2.2008 beruhte.

Aufgrund Nachtragsurkunde vom 29.2.2008 hat das Grundbuchamt am 5.6.2008 schließlich eine Eigentumsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 auch an Fl. St. 189/21 (Landwirtschaftsfläche) eingetragen.

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 28.1.2008 hat die Urkundsnotarin unter dem 16.6.2008 Beschwerde eingelegt mit dem Ziel, eine Eigentumsvormerkung am Grundstück Fl. St. 189/21 mit Wirksamkeit vor dem Verfügungsverbot einzutragen. Das Grundbuchamt hat am 1.7.2008 nicht abgeholfen. Das LG ist von einer Beschwerde der Beteiligten zu 1 (Käuferin) ausgegangen und hat das Rechtsmittel am 14.7.2008 als unbegründet zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des LG richtet sich die weitere Beschwerde vom 7.8.2008.

II. Die weitere Beschwerde ist als solche der von der Beschwerdeentscheidung betroffenen Beteiligten zu 1 anzusehen und schon deshalb zulässig, weil diese mit der jedenfalls auch von ihr erhobenen Erstbeschwerde erfolglos geblieben ist (vgl. etwa BayObLG FGPrax 2003, 59).

1. Das Rechtsmittel ist jedoch im Ergebnis erfolglos. Allerdings hätte das LG die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bereits als unzulässig verwerfen müssen. Dies holt der Senat nach, indem er die Beschlussformel des LG neu fasst (vgl. etwa OLG Zweibrücken FGPrax 2007, 161; Demharter GBO 26. Aufl., § 80 Rz. 20).

Verkannt hat das LG zudem, dass Beschwerdeführer auch die Grundstücksverkäuferin (Beteiligte zu 2 - 4) ist. Das Rechtsmittel eingelegt hat die Notarin, die gem. § 15 GBO die Eintragung beantragt hat. Nähere Hinweise, für wen der Eintragungsantrag gestellt wurde, fehlen. Sofern nicht der Notar allein und eindeutig auf den Antrag des Käufers verweist, ist davon auszugehen, dass er den Antrag auch im Namen des Verkäufers stellt (BayObLG MittBayNot 1993, 365; Hügel/Reetz GBO § 15 Rz. 33), dies zumal dann, wenn - wie auch hier - die Fälligkeit des Restkaufpreises von der Eintragung der Vormerkung abhängt (vgl. § 4 Abs. 3 Buchst. a der notariellen Urkunde vom 13.11.2007). Für das Rechtsmittel kann insoweit nichts anderes gelten. Das LG wird, sollte die Beschwerde der Beteiligten zu 2-4 nicht zurückgenommen werden, noch über den unerledigten Teil zu entscheiden haben.

a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des...