OLG München Beschluss vom 23.03.2005 - 34 Wx 008/05, 34 Wx 8/05

Leitsatz (amtlich)

Schreibt die Gemeinschaftsordnung für die Nutzung einer Ferienwohnanlage vor, dass die mit Schwimmbad und Solarium ausgestatteten Räume eines Teileigentums nur im Zusammenhang mit dem Betrieb der Ferienwohnanlage genutzt werden dürfen, ist es dem Teileigentümer nicht gestattet, den Gästen seines in der Nachbarschaft gelegenen Hotelbetriebs die Bädereinrichtung in der Ferienwohnanlage zur Verfügung zu stellen.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 1 S. 2, § 15

Verfahrensgang

LG Kempten (Beschluss vom 17.12.2004; Aktenzeichen 41 T 2092/04)

AG Kaufbeuren (Aktenzeichen 3 UR II 20/04)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des LG Kempten (Allgäu) vom 17.12.2004 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. In Abänderung der Geschäftswertfestsetzungen des AG Kaufbeuren - Zweigstelle Füssen - vom 2.9.2004 und des LG Kempten (Allgäu) vom 17.12.2004 wird der Geschäftswert je auf 15.000EUR festgesetzt.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die als Ferienwohnanlage errichtet ist.

Durch notarielle Urkunde vom 9.2.1996 wurde die Gemeinschaftsordnung als Anlage zur Teilungserklärung wie folgt geändert:

§ 3

Nutzung

Die Ferienwohnungen dienen zur touristischen Nutzung in einem fremdenverkehrsgewerblichen Beherbergungsbetrieb mit ständig wechselnder Belegung.

Diese Zweckbindung ist Auflage in der Baugenehmigung und in der Gemeinschaftsordnung sicherzustellen.

Die Nutzung der Ferienwohnungen wird daher wie folgt geregelt:

1. Jedem Sondereigentümer ist es untersagt, sein Sondereigentum über einen längeren Zeitraum als sechs Wochen im Jahr selbst zu bewohnen oder durch ein- und denselben Dritten bewohnen zu lassen.

Der unmittelbare Besitz an dem Sondereigentum darf somit durch ein- und dieselbe Person nicht länger als sechs Wochen im Jahr ausgeübt werden.

2. Jedem Sondereigentümer ist es untersagt, sein Sondereigentum zu anderen beruflichen oder gewerblichen Zwecken als denen eines fremdenverkehrsgewerblichen Beherbergungsbetriebes mit ständig wechselnder Belegung zu nutzen.

3. Eine Eigennutzung durch den Sondereigentümer im Sinne der Abschnitte 1 und 2 kann durch Vereinbarung mit dem jeweiligen Vermietungsunternehmen konkretisiert werden.

4. Eine andere Nutzung des Sondereigentums als die vorstehende unter 1. bis 3. genannte ist ausgeschlossen.

5. Die gewerbliche Nutzung der im Kellergeschoss gelegenen Räume hat im Zusammenhang mit dem Betrieb der Ferienwohnanlage zu erfolgen.

Die Eintragung der vorgenannten Änderungen des § 3 der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch wird hiermit bewilligt und beantragt.

Im Kellergeschoss der Anlage befinden sich der Antragsgegnerin gehörende Räumlichkeiten, die als Schwimmbad mit Sauna, Dampfbad und Solarium genutzt werden.

Der Zutritt zu diesen Räumlichkeiten erfolgt über Gemeinschaftsflächen.

Den Antragstellern gehören Ferienwohnungen, die sie u.a. vermieten. Die Antragsgegnerin, ein Hotelunternehmen, vermietet auf Grund von Vermietungsverträgen in der Wohnanlage ebenfalls Ferienappartements. In der Nähe liegt ein von der Antragsgegnerin betriebenes "Aparthotel". In ihren Prospekten wirbt die Antragsgegnerin damit, dass das Schwimmbad in der Wohnanlage mit den Nebeneinrichtungen den Hotelgästen des "Aparthotels" zur freien Verfügung steht.

In der Eigentümerversammlung vom 11.4.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass es der Antragsgegnerin untersagt sei, Dritten, die nicht Mieter bzw. Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind, den Zutritt zum Schwimmbad und Saunabereich über das gemeinschaftliche Grundstück zu gestatten.

Die Antragsgegnerin stellte in der Folgezeit das in der Ferienwohnanlage befindliche Schwimmbad weiterhin den Gästen des "Aparthotels" zur Verfügung.

Daraufhin haben die Antragsteller beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, es zu unterlassen, die Schwimmbadnutzung anderen als den Eigentümern der Wohnanlage und deren Mietern zu gestatten. Das AG hat dem Antrag durch Beschl. v. 2.9.2004 stattgegeben. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das LG durch Beschl. v. 17.12.2004 zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung hat die Antragsgegnerin sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Zweckbestimmung der Anlage sei es, Ferienwohnungen zur touristischen Nutzung mit ständig wechselnder Belegung zu vermieten. Zu diesem Zweck betreibe die Antragsgegnerin, die selbst Appartements an ständig wechselnde Gäste vermiete, die Räumlichkeiten im Kellergeschoss. Dass derzeit wegen uneinheitlicher Vermarktung der Wohnanlage aus dem Schwimmbad nicht der gewünschte Gewinn erzielt werden könne, ermögliche es der Antragsgegnerin nicht, die Räume im Untergeschoss in Abweichung zur Teilungs...