OLG München Beschluss vom 22.02.2006 - 34 Wx 118/05

Leitsatz (amtlich)

Eine fehlerhafte Information des Verwalters zur Höhe der Einlagensicherung der auf einem offenen Treuhandkonto geführten Instandhaltungsrücklage begründet nicht zwingend das Vorliegen eines wichtigen Grunds für eine vorzeitige Abberufung.

Normenkette

BGB § 626; WEG § 26 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Schweinfurt (Beschluss vom 26.07.2005; Aktenzeichen 24 F T 16/05)

AG Schweinfurt (Aktenzeichen UR II 51/03)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG Schweinfurt vom 26.7.2005 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 1.10.2003 zu Tagesordnungspunkt 4.2 (Kündigung aus wichtigem Grund) abgewiesen wird.

II. Die Antragsgegner tragen samtverbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Eine außergerichtliche Kostenerstattung findet in diesem Rechtszug nicht statt.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 28.456 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 51 Wohnungen sowie Tiefgaragen-Stellplätzen bestehenden Wohnanlage, die derzeit von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Zuvor verwaltete die Antragstellerin die Wohnanlage. Sie war mit Wirkung vom 1.6.2002 zur Verwalterin bestellt worden. Ihr Verwaltervertrag stammt vom 11.4.2002 und ist befristet bis 31.12.2006. In ihm ist bestimmt, dass er nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Gleiches gilt für die Verwalterabberufung.

Die vor der Antragstellerin tätig gewesene und in Insolvenz gegangene Verwalterin, die zugleich die Bauträgerin der Wohnanlage war, hatte für die Instandsetzungsrücklage bei der B.-Bank in D. ein Festgeldkonto, lautend auf die Eigentümergemeinschaft eröffnet. Über das Vermögen jener Bank wurde am 16.7.2003 das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Einlagen sind entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nur zu 90 % über die Entschädigungseinrichtung Deutsche Banken GmbH und begrenzt auf einen Betrag von 20.000 EUR pro Einlage abgesichert.

Im Hinblick auf Sicherheitsbedenken einiger Eigentümer erkundigte sich die Antragstellerin bei der Bank und erhielt von dieser zur Auskunft, dass die Einlage mit maximal 20.000 EUR pro Eigentümer abgesichert sei. Dies teilte die Antragstellerin am 10.10.2002 Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft mit, wobei sie die abgesicherte Summe für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit 1.020000 EUR bezifferte.

Nachdem die Antragstellerin mit Schreiben vom 27.5. und 5.6.2003 dem Verwaltungsbeirat und einzelnen Wohnungseigentümern mitgeteilt hatte, die Absicherung betrage nur 90 % der Einlagensumme und sei auf 20.000 EUR begrenzt, wurde eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, die am 1.10.2003 stattfand. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 4 wurde die Antragstellerin als Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen (4.1.) und der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt (4.2.). Die weitere Beteiligte wurde unter TOP 5 zur neuen Verwalterin bestellt.

Die Antragstellerin hat beim AG beantragt, die Eigentümerbeschlüsse über ihre Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären und festzustellen, dass die Kündigung des Verwaltervertrags unwirksam ist. Das AG hat den Antrag mit Beschl. v. 22.12.2004 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das LG mit Beschl. v. 26.7.2005 die Entscheidung des AG aufgehoben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Verwalterabberufung und zur Vertragskündigung für ungültig erklärt; es hat zudem festgestellt, dass die Vertragskündigung unwirksam ist. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II. Das Rechtsmittel bleibt in der Sache erfolglos.

1. Das LG hat ausgeführt: Nach dem Verwaltervertrag seien Abberufung und Kündigung des Verwalters nur aus wichtigem Grund möglich. Ein wichtiger Grund liege unabhängig von einem Verschulden des Verwalters vor, wenn eine Fortsetzung der Zusammenarbeit den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden könne und das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien gestört sei. Die vorgebrachten Gründe stützten die Abberufung wie die Kündigung jedoch nicht.

Welche Regressansprüche aufgrund welchen Sachverhalts die Antragstellerin gegen den früheren Verwalter verhindert hätte, sei nicht dargelegt. Die Antragsgegner hätten die Antragstellerin als Verwalterin in voller Kenntnis dessen bestellt, dass Verwaltergebühren nun an diese und nicht mehr an die frühere, in Insolvenz gefallene Verwalterin flössen.

Es sei nicht dargetan, inwieweit die Antragsgegner einen Schaden durch das Verstreichenlassen von Gewährleistungsfristen gegen den Bauträger hätten hinnehmen müssen. Schon an einer Darlegung von Baumängeln fehle es. Soweit auf eine unberechtigte Kontobelastung mit einem Betrag von 236,35 EUR hingewiesen werde, sei nicht belegt, dass die Kosten auf ein Tätigwerden der Antragstellerin zurückzuführen seien und daraus, trotz eines möglichen Erstattung...