OLG München Beschluss vom 18.04.2006 - 32 Wx 041/06

Leitsatz (amtlich)

Es kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, dass dem Pächter von Wohnungseigentum einzelner Wohnungseigentümer ein persönlicher Anspruch gegen alle Wohnungseigentümer auf Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen eingeräumt wird.

Normenkette

WEG §§ 13, 21

Verfahrensgang

LG Regensburg (Beschluss vom 24.01.2006; Aktenzeichen 7 T 626/05 (1))

AG Straubing (Beschluss vom 29.09.2005; Aktenzeichen 1 UR II 11/04)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden die Beschlüsse des AG Straubing vom 29.9.2005 und des LG Regensburg vom 24.1.2006 aufgehoben.

II. Die in der Eigentümerversammlung vom 15.5.2004 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 2, 3, 4 und 5 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

III. Die Antragsgegner tragen samtverbindlich die Gerichtskosten.

IV. Der Geschäftswert wird für alle Instanzen auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Es handelt sich dabei um eine Appartementanlage, die überwiegend hotelmäßig genutzt wird. Ursprünglich waren sämtliche Wohnungseigentümer zugleich Kommanditisten der Hotelbetriebsgesellschaft. Zwischenzeitlich sind einige Wohnungseigentümer durch Kündigung aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden. Ein Teil der Wohnungseigentümer hat sein Wohnungseigentum an die Hotel KG verpachtet, ein Teil nutzt die Wohnungen selbst.

Die Hotelgesellschaft befürchtete, dass sie durch Wohnungseigentümer, die keinen Pachtvertrag mehr mit der KG haben, in ihrer gewerblichen Nutzung behindert werden könnte.

In der Eigentümerversammlung vom 15.5.2004 beschlossen die Wohnungseigentümer auf Vorschlag der Verwalterin mehrheitlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum der Pächterin zur hotelmäßigen Nutzung ohne Vergütung überlassen.

In der Anlage wurden bzw. werden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchgeführt, nämlich eine Erneuerung der Balkone, der Fenster- und Türelemente sowie der Heizkörper. Hierzu beschloss die Eigentümerversammlung vom 15.5.2004 zu TOP 3, dass die Kosten für die Erneuerung der Balkone zu 50 % von den einzelnen Wohnungseigentümern und zu 50 % von der Hotel KG getragen werden. Für die Balkonsanierung soll eine gesonderte Umlage erhoben werden, die von den ausgeschiedenen Wohnungseigentümern eingefordert werden kann, während für die verpachtenden Wohnungseigentümer die Pächterin die entsprechenden Aufwendungen übernimmt. Diese Regelung soll auch für die Sanierung der Tür- und Fensterelemente gelten. Der Aufwand für die Heizkörper soll von den ausgeschiedenen Wohnungseigentümern für ihre Wohnungen alleine getragen werden.

Unter TOP 4 und 5 wurde die Entlastung der Verwalterin und des Verwaltungsbeirates beschlossen.

Die Antragsteller haben beim AG beantragt, die vorgenannten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Mit Beschluss vom 29.9.2005 hat das AG die Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG am 24.1.2006 zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr Ziel der Ungültigerklärung der Beschlüsse in vollem Umfang weiter.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

a) Aus dem Nutzungszweck der Anlage ergebe sich die hotelmäßige Nutzung. Der Beschluss über die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Hotelgesellschaft beinhalte die Fortführung dieser unentgeltlichen hotelmäßigen Nutzung. Da im Übrigen die Antragsteller ihrerseits die gemeinschaftlichen Anlagen des Hotels mitbenutzen würden, verhielten sie sich widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich, wenn sie eine entgeltliche hotelmäßige Nutzung des Gemeinschaftseigentums anmahnen würden.

b) Der Beschluss über die Sanierungskosten sei ebenfalls rechtmäßig. Die Sanierung der Balkone sei keine bauliche Maßnahme, die nach § 22 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Die Heizkörper würden zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage gehören. Eine Erneuerung oder Sanierung der Heizungsanlage betreffe damit zwangsläufig auch die einzelnen Heizkörper. Die Beschlussfassung sei auch hinsichtlich der Finanzierung nicht zu beanstanden. Ausweislich des Protokolls sei über die Umlage der künftigen und bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen beschlossen worden, so dass die Rüge der Nichterkennbarkeit der Art der geschuldeten Leistung ins Leere gehe.

c) Die Beschlüsse zu TOP 4 und 5 seien nicht rechtswidrig. Weder im Zusammenhang mit den zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüssen noch im Übrigen seien Sorgfaltsverstöße der Verwalterin oder des Verwaltungsbeirats offenkundig.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Aus der Berechtigung der Wohnungseigentümer, das Wohnungseigentum zu ver- mieten oder zu verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG), folgt auch das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, sein Recht zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen auf den Pächter zu übertragen. Der Pächter leitet da...