OLG München Beschluss vom 11.11.2016 - 34 Wx 264/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bei zulässiger Wohnnutzung des Teileigentums

Leitsatz (amtlich)

Zur Auslegung einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Gebrauchsregelung im Hinblick auf eine vorweggenommene Zustimmung zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung durch Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum.

Leitsatz (redaktionell)

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bedarf auch dann einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung, wenn die Gemeinschaftsordnung die Nutzung von Teileigentum für Wohnzwecke erlaubt.

Normenkette

GBO § 19; WEG § 1 Abs. 2-3, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2; WEG § Abs. 3

Verfahrensgang

AG München (Beschluss vom 22.02.2016)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 22.2.2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 18.7.1980 und mehrere Nachträge, insbesondere vom 25.8.2015, sind in zwei Teileigentumsgrundbüchern zum einen ein Miteigentumsanteil zu 8,89/1.000 und zum anderen ein solcher von 6,01/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an den gewerblichen Räumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 128 bzw. 129 bezeichnet, eingetragen.

Die früheren je hälftigen Bruchteilseigentümer beider Einheiten in ihrem damaligen Zuschnitt, die Beteiligten zu 1 und 2, übertrugen zu notarieller Urkunde vom 25.8.2015 eine damals der Einheit Nr. 129 zugewiesene Teilfläche zur Einheit Nr. 128, spalteten gleichzeitig vom "Wohnungs-/Teileigentum Nr. 129" einen Miteigentumsanteil von 0,91/1.000 ab und übertrugen diesen unter Verbindung mit dem Sondereigentum am "Wohnungs-/Teileigentum Nr. 128" auf das "Wohnungs-/Teileigentum Nr. 128". Dabei stellten sie unter Bezugnahme auf die beigefügte geänderte Abgeschlossenheitsbescheinigung und die ebenfalls beigelegte Baugenehmigung je für die Einheiten Nrn. 128 und 129 heraus, dass das jeweilige (laut Teilungserklärung im Erdgeschoss von Haus 6 gelegene) Teileigentum nunmehr (ebenso wie die in den Obergeschossen gelegenen Wohnungen) zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Die Unterteilung nebst Auflassung wurde ohne Änderung des Nutzungszwecks bei den Einheiten Nrn. 128 und 129 am 5.11.2015 im Grundbuch eingetragen. Die Übereignung des mit der Einheit Nr. 128 verbundenen (geänderten) Miteigentumsanteils auf die Beteiligten zu 3 und 4 gemäß Auflassung vom 27.11.2015 wurde am 30.6.2016 vollzogen.

Den zunächst zurückgenommenen Antrag, im Grundbuch das Sondereigentum an den Einheiten Nrn. 128 und 129 aufgrund der Änderung vom 25.8.2015 als Wohnungseigentum auszuweisen, stellte der Urkundsnotar am 18.11.2015/16.12.2015 dahingehend erneut, das Grundbuch zu Blatt 5131 (Einheit Nr. 128) in der Weise zu berichtigen, dass die Einheit Nr. 128 nunmehr Wohnzwecken diene. Er hält die Zustimmung der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft wegen der in § 1 der Gemeinschaftsordnung (GO; Teil B der Teilungserklärung vom 18.7.1980) enthaltenen Öffnungsklausel für entbehrlich. Diese besagt:

§ 1 Gebrauchsregelung

1.) Jeder E (= Eigentümer) ist berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume ... in einer Weise zu nutzen, die ... nicht im Widerspruch steht zu nachstehenden Bestimmungen, durch welche das Verhältnis der E untereinander ... geregelt werden ...

2.) Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur für Wohnzwecke verwendet werden; zur Benutzung der Wohnungen für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht für die Wohnungen im Erdgeschoß, sofern für diese eine andere Nutzung behördlich genehmigt wird ...

3.) Die Garagen dienen zur Unterstellung von Kraftfahrzeugen und können auch zu anderen Zwecken genutzt werden, soweit dies behördlich genehmigt wird.

4.) Für die übrigen Teileigentumseinheiten ist jede Art und Form der Nutzung zulässig, soweit diese behördlich genehmigt ist.

Den Eintragungsantrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22.2.2016 zurückgewiesen mit der Begründung, dass die für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum erforderlichen Bewilligungen aller übrigen Wohnungs- und Teileigentümer fehlten. Eine Ermächtigung zur einseitigen Änderung der Zweckbestimmung enthalte die Teilungserklärung - auch nach Auslegung - nicht.

Hiergegen wendet sich der Notar namens der Beteiligten zu 1 bis 4 ("Beteiligte des Kaufvertrages vom 27.11.2015") mit der Beschwerde vom 3.5.2016. § 1 Abs. 4 GO sei objektiv so zu verstehen, dass Teileigentum im Fall behördlicher Genehmigung auch zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe; folglich solle der Eigentümer einer gewerblichen Einheit zur entsprechenden Änderung der Zweckbestimmung befugt sein. Mit der vorgelegten gesiegelten Baugenehmigung sei die behördliche Genehmigung formgerecht nachgewiesen. Somit bedürfe es der Zustimmung der übrigen Eigentümer der aus 228 Einheiten bestehenden Gemeinschaft zur Änderung der Zweckbestimmung nicht. Der ...