OLG Köln Urteil vom 14.12.2004 - 22 U 117/04

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 24.06.2004; Aktenzeichen 30 O 412/03)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 24.6.2004 verkündete Urteil der 30. Zivilkammer des LG Köln - 30 O 412/03 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Formwirksamkeit eines gewerblichen Mietvertrages, über die Auslegung einer darin enthaltenen Verlängerungsklausel und den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Klägerin hatte von der Beklagten, einer aus zwei Gesellschaftern bestehenden Grundeigentümergesellschaft bürgerlichen Rechts, ab dem 15.11.1999 Gewerberäume im T. auf ein Jahr fest angemietet.

Der Mietvertrag ist auf Vermieterseite durch den Gesellschafter U.L. unterzeichnet, der seine Unterschrift auf einen Stempelaufdruck der beklagten GbR gesetzt hat. Unter dem Stempelaufdruck befindet sich der maschinenschriftliche Zusatz:

"Grundstücksgesellschaft

T. GbR

U.L.(Vermieterin)"

Der Mietvertrag enthält über Laufzeit und Kündigung u.a. folgende Regelung:

"3.2. Das Mietverhältnis verlängert sich um jeweils ein Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten schriftlich gekündigt wird.

3.3. Für die Rechtzeitigkeit der schriftlich abzugebenden Verlängerungserklärung oder Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Schreibens an."

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter dem 28.8.2003 zum 29.2.2004; die Beklagte nahm die Kündigung an, jedoch mit Wirkung erst zum 14.11.2004.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG den Antrag der Klägerin abgewiesen festzustellen, dass das Mietverhältnis spätestens zum 31.3.2004 beendet sei.

Zur Begründung hat das LG im Wesentlichen ausgeführt, die Kündigungsregelung im Mietvertrag sei dahin zu verstehen, dass der Vertrag nur unter Einhaltung einer Sechsmonatsfrist jeweils zum 14.11. eines Jahres kündbar sei und die Regelung in Nr. 3.3 des Mietvertrages keine weiter gehende Kündigungsmöglichkeit eröffne. Auch die Schriftform sei eingehalten, denn in dem maschinenschriftlichen Zusatz komme zum Ausdruck, dass der Gesellschafter U.L. als Vertreter der GbR gezeichnet habe.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren Feststellungsantrag mit der Maßgabe weiter, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien am 29.2.2004, hilfsweise: am 31.3.2004, beendet worden ist.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

II. Die zulässige, insb. fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil entspricht der Sach- und Rechtslage.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 28.8.2003 nach Ablauf einer Sechsmonatsfrist zum 29.2.2004 oder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften über die ordentliche Kündigung von gewerblichen Mietverhältnissen zum Quartalsende, dem 31.3.2004, beendet worden. Die Kündigung der Klägerin hatte lediglich gem. Nr. 3.2. des Mietvertrages zur Folge, dass das Mietverhältnis sich nicht über die am 14.11.2004 endende Einjahresperiode hinaus verlängerte.

1. Nach den mietvertraglichen Regelungen über die Laufzeit und Kündigung des Vertrages konnte die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 28.8.2003 das Mietverhältnis nicht zum 29.2.2004, sondern nur mit Wirkung zum 14.11.2004 beenden.

Die Dauer des Mietvertrages und die Möglichkeit seiner Beendigung sind abschließend in Nr. 3.1 und 3.2 des Mietvertrages geregelt. Danach begann das Mietverhältnis am 15.11.1999 und verlängerte sich jeweils um ein Jahr bis zum 14.11. des folgenden Jahres, solange es nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, also spätestens am 14.5. eines Jahres, schriftlich gekündigt wurde.

Da bis zum 14.5.2003 von keiner Partei eine Kündigungserklärung abgegeben worden war, setzte sich das Mietverhältnis gem. Nr. 3.2. des Mietvertrages über den 14.11.2003 hinaus bis zum 14.11.2004 fort. Die Kündigung der Klägerin vom 28.8.2003 konnte das Mietverhältnis erst zu diesem Zeitpunkt beenden.

Die Auffassung der Klägerin, nach den Vertragsbestimmungen habe das Mietverhältnis jeweils ausdrücklich und schriftlich verlängert werden müssen, da dies nicht geschehen sei, habe sie das Mietverhältnis mit sechsmonatiger Kündigungsfrist beenden können, ist mit dem eindeutigen Wortlaut von Nr. 3.2 des Mietvertrages nicht zu vereinbaren.

Die Klägerin kann sich für ihre Auslegung zunächst nicht auf Nr. 3.3. des Mietvertrages berufen, weil diese Regelung nicht die Kündigungsregelung in Nr. 3.2 des Mietvertrages modifiziert. Sie hat lediglich eine klarstellende Funktion bezüglich des Zugangs von abzugebenden Erklärungen und enthält letztlich eine Wiederholung der gesetzlichen R...