OLG Köln Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Frage, ob die Schriftform für einen befristeten Mietvertrag auch dann gewahrt ist, wenn die Mietfläche durch eine Nachtragsvereinbarung verändert wird.

2. Die Kosten eines Berufungsverfahrens sind der obsiegenden Partei aufzuerlegen, wenn diese obsiegt, weil sie während des zweiten Rechtszuges eine Kündigung erklärt hat, die bereits während des ersten Rechtszuges möglich gewesen wäre (Anschluss an KG Berlin, Urteil vom 2. Februar 1998 - 8 U 7486/97, KGR 1998, 193).

Normenkette

BGB §§ 126, 550; ZPO § 97 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 17 O 288/16)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 7. November 2018 - 17 O 288/16 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise aufgehoben und im Hauptsachetenor insgesamt wie folgt neu gefasst:

"1. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die Miete ab dem 25. Oktober 2015 um einen Betrag von 810 EUR monatlich zu mindern, und zwar bis zur Beschaffung der im Antrag zu eins beschriebenen baurechtlichen Genehmigung (Nutzungsänderung) durch die Beklagte.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der ihr seit dem 25. Oktober 2015 durch die fehlende baurechtliche Genehmigung der im Antrag zu 1. genannten beiden Räume als Gastraum und der hinteren Freifläche als Außengastronomie entstanden ist.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.500 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. November 2016 zu zahlen.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen."

Auf die Widerklage wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung, Astraße 58, B, mit Ablauf des 30. September 2019 endet.

Die Kosten des Verfahrens erster Instanz tragen die Klägerin zu 10 % und die Beklagte zu 90 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweils andere Teil vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 v.H. des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. 1. Die Parteien sind durch den gewerblichen Pachtvertrag vom 25. Oktober 2014 betreffend das Gaststättenobjekt in der Astraße 58 in B-C miteinander verbunden. Vorpächterin der Beklagten war deren Tochter D E, die in den Pachträumen gemeinsam mit ihrem Ehemann F E eine Gaststätte geführt hatte. Beide traten bei den Vertragsverhandlungen auf Beklagtenseite für diese auf; für die Klägerin traten insbesondere Herr G H, geschäftsführender Gesellschafter der I GmbH, der Franchisegeberin der Klägerin, und Herr J, Vater einer Mitgesellschafterin der Komplementär-GmbH und Mit-Kommanditistin der Klägerin auf. In dem Objekt befindet sich ein großer Gastraum mit einer Fläche von etwa 160 m², zwei weitere Räume mit einer Fläche von insgesamt 80 m², Küche, Toilettenräume, ein Lagerraum sowie Außenflächen sowohl vor als auch hinter dem Objekt. Die beiden Räume mit einer Gesamtfläche von etwa 80 m² sind baurechtlich nicht als Gastronomieräume, sondern als Lager genehmigt. Die hinter dem Objekt liegende Freifläche ist ebenfalls nicht als gastronomische Fläche genehmigt. Beides wurde den für die Klägerin handelnden Personen vor Abschluss des Pachtvertrags von der für die Beklagte handelnden Tochter der Beklagten mitgeteilt. Solches brachte die Beklagte in der von ihr entworfenen Anlage Nr. 1 "Sonstige Vereinbarungen 3" (Blatt 26 ff der Akte, dort Blatt 26) nebst "Anlage Lageplan 1 (Blatt 30 der Akte) und "Anlage Lageplan 2" (Blatt 31 der Akte) u.a. wie folgt zum Ausdruck:

"[...] 1. Ergänzungen zum Umfang und den Rechten und Pflichten des Mieters am Mietobjekt. Die Lage der Mietsache ergibt sich aus den beigefügten Flächen (blauer, grüner, schwarzer und roter noch abzugrenzender Bereich, ebenso ein sogenannter Tabubereich (gelb gekennzeichnet), der außerhalb der benutzungsberechtigten Mietsache liegt. Die Parteien sind sich einig, dass der Mieter die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mietsache nur in den Mieträumen bzw. im Bereich der vorhandenen und genehmigten Außengastronomie (blauer und grüner Bereich) ausüben darf. Die Mietsache bezieht sich deshalb auf die drei etwa 300 m² großen Gastronomieräume, die im beigefügten Lageplan blau schraffiert sind und auf zwei angrenzende Lagerräume von je 40 m² mit ebensolcher blauer Schraffur (Lageplan 1) sowie auf die grün markierte Freifläche zum Außengastronomiebetrieb und die schwarz markierte Fläche zum Abstellen von 14 Kraftfahrzeugen. Damit ergibt sich eine Fläche von ca. 700 m². Die innerhalb der vorhandenen Parklandschaft mit rot anskizzierte Fläche im rückwärtigen Gebäudebereich, die der Mieter als Erlebniskräutergarten für Gäste mit Kindern nutzen will, ist noch in der Örtlichkeit nach Maßga...