OLG Köln Beschluss vom 21.04.1982 - 2 Wx 13/82

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache: Sondereigentumsfähigkeit von Terrassen und Änderung von Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung

Tenor

Die weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 3.12.1981 – 3 T 348/81 – wird zurückgewiesen.

Gründe

Die Antragsteller haben die Eintragung von Wohnungseigentumsrechten entsprechend der unter UR- Nr. … von Notar … in Aachen beurkundeten Teilungserklärung beantragt. Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat durch Zwischenverfügung in einer Reihe von Punkten Beanstandungen erhoben, die sich durch das weitere Verfahren überwiegend erledigt haben. Zur Entscheidung des Senats stehen nur noch die Beanstandungen der Zwischenverfügung des Rechtspflegers zu d) und g). Es geht dabei um die Rechtsfragen,

• zu d):

  ob eine plattierte Terrassenfläche ohne jedwede Abgrenzung nach §§ 3, 5 Abs. 1 WEG, sondereigentumsfähig ist, und

• zu g):

  ob bei der Begründung von Wohnungseigentum mit dinglicher Wirkung, also durch Grundbucheintragung, festgelegt werden darf, daß die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zukünftig durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung geändert werden kann.

Das Landgericht hat beide Fragen verneint. Mit der dagegen gerichteten weiteren Beschwerde verfolgen die Beschwerdeführer ihren Eintragungsantrag insoweit weiter.

Die weitere Beschwerde ist unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 GPO; § 550 ZPO).

I.

Dem Landgericht ist darin zuzustimmen, daß eine Terrasse mit Plattenbelag ohne jedwede horizontale Abgrenzung kein Raum im Sinne der §§ 5, 3 WEG ist und deshalb auch kein Sondereigentum daran begründet werden kann. Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn „Räume in sich abgeschlossen sind”. Eine Ausnahme davon ist im Gesetz einhellig für Garagenstellplätze vorgesehen, die nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossene Räume fingiert werden („gelten als…”), wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Ausnahme erklärt sich durch die Zweckbestimmung von Garagenstellplätzen, bei denen horizontale Abgrenzungen hinderlich wären. Zum Begriff des Raumes gehört die erkennbare Abgrenzung nach Länge, Breite und Höhe. Fehlt die vertikale Abgrenzung schlechthin, dann kann nicht mehr von einem Raum gesprochen werden, sondern nur noch von einer Fläche. Aus diesem Grunde werden auch im Schrifttum ebenerdige Terrassen ohne jede Höhenabgrenzung nicht als sondereigentumsfähige Räume im Sinne des WEG angesehen (vgl. Erman/Ganten, BGB, 7. Aufl. 1981, § 5 WEG, Anm. 10; Röll im Münch. Komm., § 5 WEG Anm. 5). Ein Plattenbelag kann eine Fläche entgegen der Annahme der Beschwerdeführer nicht zum Raum machen. Diese Fläche steht vielmehr nach § 1 Abs. 5 WEG als „das Grundstück” zwingend im Gemeinschaftseigentum.

II.

Zuzustimmen ist dem Landgericht auch darin, daß Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung stets dem Einstimmungskeitsprinzip unterworfen sind, also auch dann, wenn sie nachträglich geändert werden sollen. Diese Regelung ist zwingend und unterliegt nicht der Vertragsfreiheit des Wohnungseigentümers. Die Eintragung der Regelung in § 11 der Gemeinschaftsordnung, wonach die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zukünftig mit 3/4-Mehrheit der Wohnungseigentümer abänderbar sei, ist deshalb zu Recht abgelehnt worden.

In Schrifttum und Rechtsprechung wird einhellig aus dem Gesetz die Unterscheidung zwischen Vereinbarungen und Beschlüssen abgeleitet. Diese Formen der inneren Gestaltung unterscheiden sich dadurch, daß mit dem Begriff der Vereinbarung die Einstimmigkeit, mit dem des Beschlusses das Mehrheitsprinzip verbunden wird.

Nach einhelliger Meinung müssen erstmals getroffene Vereinbarungen stets einstimmig gefaßt werden. Es ist weiter einhellige Meinung, daß Vereinbarungen jedenfalls dann, wenn keine abweichende Regelung getroffen worden ist, auch für die Zukunft nur einstimmig abgeändert werden können.

Zweifelhaft kann daher nur sein, ob bei der ersten einstimmig getroffenen Vereinbarung festgelegt werden kann, daß spätere Änderungen dieser Vereinbarung mehrheitlich vorgenommen werden können. Diese Rechtsfrage ist hier entscheidungserheblich, weil die Grundordnung und die Teilungserklärung Regelungsgegenstände zum Inhalt haben, die erstmals immer nur durch Vereinbarung und damit einstimmig geregelt werden können. Würde die zukünftige Änderung von Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß zugelassen, wäre das gleichbedeutend damit, daß der Begriff der Vereinbarung nicht mehr vom sachlichen Inhalt der Regelung her zu bestimmen wäre, sondern durch den Reglungswillen der Beteiligten. Diese könnten einstimmig vereinbaren, daß spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung ihres Charakters als Vereinbarungen entkleidet und in die Gestaltungsform von Beschlüssen der Wohnungseigentümer übergeführt würde.

In der veröffentlichten Judikatur zum WEG ist diese Rec...