OLG Köln Beschluss vom 14.04.2000 - 16 Wx 58/00

unanfechtbar

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bauliche Veränderungen durch den Mieter der Eigentumswohnung

Leitsatz (amtlich)

Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung kann durch die übrigen Eigentümer verpflichtet werden, die von seinem Mieter vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderungen zu beseitigen. Die Verpflichtung schließt die Pflicht ein, auf den Mieter mit allen geeigneten rechtlichen Maßnahmen einzuwirken, daß dieser, soweit erforderlich, bei der Beseitigung der unzulässigen baulichen Veränderungen mitwirkt. Die Verpflichtung ist gem. § 888 ZPO zu vollstrecken.

Normenkette

WEG §§ 14, 22

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 07.03.2000; Aktenzeichen 29 T 226/99)

AG Köln (Aktenzeichen 202 II 72/99)

Tenor

Die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2) gegen den Beschluss des Landgerichts Köln vom 7.3.2000 – 29 T 226/99 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Beteiligte zu 2). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 DM festgesetzt.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung ist aus Rechtsgründen – was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (§ 27 FGG) – nicht zu beanstanden. Ein dem Landgericht unterlaufener Rechtsfehler ist weder dargetan noch ersichtlich.

Rechtsfehlerfrei ist die Annahme der Vorinstanzen, dass die vom Pächter der Gaststätte des Beteiligten zu 2) im Rahmen der Installation der Lüftungsanlage des Bistros vorgenommenen Mauerwerksdurchbrüche für die an der rückwärtigen Hausfassade befestigten Zuleitungen zum außerhalb des Gebäudes stehenden Klimagerät/Wärmetauscher und die Vergrößerung der bereits vorhandenen kreisrunden Maueröffnung auf das Doppelte eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Unter einer baulichen Veränderung i.S. des § 22 WEG ist jede nicht unerhebliche Veränderung vorhandener Gebäudeteile, und jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen, wenn sie über eine ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgeht. Das stellt der Beteiligte zu 2) auch nicht in Frage.

Ebensowenig rechtlich zu beanstanden ist, dass die Vorinstanzen den Beteiligten zu 2) zur Beseitigung der baulichen Veränderungen verpflichtet haben. Zum einen sind diese mit Recht davon ausgegangen, dass Rechtsgrundlage für die Verpflichtung des Beteiligten zu 2) als dem Eigentümer der Gaststätte nicht nur § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1 und 2 WEG sondern eigenständig auch der unangefochten gebliebene Eigentümerbeschluss vom 9.6.98 ist, mit dem sich nicht etwa, wie der Beteiligte zu 2) aber meint, die Eigentümergemeinschaft selbst die Befugnis zur Beseitigung anmaßt.

Zum anderen kann aber auch der Eigentümer eines vermieteten Wohnungs- bzw. Teileigentums – wie hier – durch die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet werden, die von seinem Mieter/Pächter vorgenommene unzulässige bauliche Veränderung zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. § 14 Nr. 1 WEG begründet die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, vom Sonder- wie vom Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ferner ist der Eigentümer, der dafür verantwortlich bleibt, dass von seinem Teileigentum keine unzulässigen Beeinträchtigungen der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ausgehen, gemäß § 14 Nr. 2 WEG gegenüber den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft verpflichtet, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken und dafür zu sorgen, dass durch die Benutzer seines Wohnungs- bzw. Teileigentums die in Nr. 1 WEG genannten Pflichten eingehalten werden (vgl. BayObLG ZMR 94, 25). Im Falle einer unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch den Pächter/Mieter richtet sich danach – was das Landgericht wiederum mit Recht angenommen hat – der daraus herzuleitende Unterlassungs- und Störungsbeseitigungsanspruch der anderen Wohnungseigentümer sowohl gegen den Mieter/Pächter als auch gegen den Beteiligten zu 2) als Wohnungseigentümer, der – worauf der Senat bereits im Beschluss vom 15.1.97 (16 Wx 275/96 = OLGR 97, 141) hingewiesen hat – selbst Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB wird. Die Einwirkungspflicht des Beteiligten zu 2) schließt die Pflicht ein, dahin tätig zu werden, dass die unzulässige Eigentumsbeeinträchtigung durch den Mieter/Pächter wieder beseitigt wird, nämlich vor allem geeignete rechtliche Maßnahmen gegen den Mieter/Pächter zu ergreifen, der dadurch regelmäßig den Mietvertrag verletzt. Der Anspruch gegen den Beteiligten zu 2) auf Vornahme der nicht vertretbaren Handlung wäre gemäß § 888 ZPO zu vollstrecken. Entgeg...