OLG Köln Beschluss vom 11.03.2005 - 16 Wx 24/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlusskompetenz einer sog. "kleinen Eigentümergemeinschaft"

Leitsatz (amtlich)

Bestehen nach der Teilungserklärung einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage eine sog. "große" Wohnungseigentümergemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer und mehrere "kleine" Wohnungseigentümergemeinschaften hinsichtlich der einzelnen Häuser und dürfen die "kleinen" Gemeinschaften alle Angelegenheiten, die nur ihr jeweiliges Haus betreffen, allein entscheiden, so ist ein Beschluss einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Änderung des "ihr" Haus betreffenden, aber auch Kosten der Gesamtanlage erfassenden Kostenverteilungsschlüssels schon deshalb nichtig, weil insoweit nur eine Beschlusskompetenz der "großen" Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

Normenkette

WEG §§ 23, 25

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 17.01.2005; Aktenzeichen 29 T 80/04)

AG Bergisch Gladbach (Aktenzeichen 35-II 66/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2) vom 8.2.2005 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 17.1.2005 - 29 T 80/04 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsgegner zu 2) zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 3.000 EUR.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 2) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I.-Straße 16a und 16b in CH, deren frühere Verwalterin die Antragsgegnerin zu 1) ist. Diese Eigentümergemeinschaft umfasst zwei selbständige Mehrfamilienhäuser. Durch § 13 der Teilungserklärung wurden innerhalb dieser umfassenden Eigentümergemeinschaft zwei sog. "kleine Eigentümergemeinschaften" gebildet, eine für das Haus 16a und eine weitere für das Haus 16b. Diese kleinen Eigentümergemeinschaften haben nach § 13 der Teilungserklärung Beschlusskompetenz hinsichtlich solcher Angelegenheiten, die allein und ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren. In der Eigentümerversammlung vom 4.4.2003 fasste die kleine Eigentümergemeinschaft des Hauses 16a zu TOP 2 einen Beschluss über eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dieses Hauses.

Mit Antrag vom 30.4.2003 haben die Antragsteller die Erklärung der Ungültigkeit dieses Beschlusses beantragt, weil nach ihrer Ansicht der Kostenverteilungsschlüssel nur von der großen Eigentümergemeinschaft habe geändert werden dürfen. Denn - was zwischen den Parteien unstreitig ist - beträfen etwa 47 % der Gemeinschaftskosten beide Häuser. Das AG hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG mit Beschl. v. 17.1.2005 den streitigen Eigentümerbeschluss für nichtig erklärt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der kleinen Eigentümerversammlung habe die Beschlusskompetenz gefehlt, weil der Beschluss auch Angelegenheiten beider Häuser der Wohnungseigentumsanlage betroffen habe.

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2), die hilfsweise die Nichtigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 24.5.2002 zu TOP 2 beantragen. Nach ihrer Auffassung sei die kleine Eigentümergemeinschaft zur Fassung des streitigen Beschlusses zuständig gewesen.

II. Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache selbst keinen Erfolg.

Nach dem von dem LG fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.

Zu Recht hat das LG den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4.4.2003 zu TOP 2 für nichtig erklärt, weil der kleinen Eigentümergemeinschaft für diesen Beschlussgegenstand die Beschlusskompetenz fehlte. Die vom LG vorgenommene Auslegung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 4.4.2003 sowie der Vereinbarung in § 13 der Teilungserklärung ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Bereits aus dem Wortlaut der Vereinbarung in § 13 der Teilungserklärung ergibt sich eindeutig, dass die kleine Eigentümerversammlung nur dann wirksam beschließen konnte, "sofern es sich nur um Angelegenheiten handelt, die allein und ausschließlich die Interessen der jeweiligen kleinen Eigentümergemeinschaft berühren". Bei dem Beschlussgegenstand vom 4.4.2003 zu TOP 2 handelte es sich nicht um eine solche Angelegenheit. Soweit die Miteigentümer der kleinen Eigentümergemeinschaft des Hauses 16a die Kostenverteilung des Kellerraums des Antragstellers zu 1) veränderten, trafen sie gleichzeitig eine Entscheidung über die Gesamtkosten der großen Eigentümergemeinschaft. Soweit das Beschlussprotokoll pauschal von den "Kosten" spricht, können nach verständiger Würdigung nur die Gesamtkosten gemeint sein, denn sonst hätten spezielle Betriebskosten genannt werden müssen. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragsteller gehören zu den Betriebskosten, die beide Häuser betreffen, die umzulegenden Verwaltergebühren, In...