OLG Köln Beschluss vom 04.04.2022 - 22 U 191/21

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verpächter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthalten die zuletzt vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB verlangen.

2. Eine Anpassung der seitens des Pächters nach § 584b Satz 1 BGB zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls dann von vornherein nicht in Betracht, wenn sich die zur Grundlage des Vertrages gewordenen Umstände erst nach der Beendigung des Pachtvertrages schwerwiegend verändert haben.

Normenkette

BGB § 313 Abs. 1, § 584b S. 1

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 17 O 314/20)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 17. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Köln vom 18.08.2021 (17 O 314/20) wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 952 EUR nebst Zinsen aus einem Betrag in Höhe von 476 EUR seit dem 05.04.2020 und aus einem weiteren Betrag in Höhe von 476 EUR seit dem 05.05.2020 erledigt hat.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 5.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin macht gegen den Beklagten Nutzungsentschädigungsansprüche nach Beendigung eines Pachtvertrages geltend.

Gegenstand des Vertrages war das Gebäude Astraße 6, B, in dem der Beklagte absprachegemäß ein Hotel betrieb. Der monatliche Pachtzins setzte sich zusammen aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 3.400 EUR nebst Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 400 EUR und der gesetzlichen Umsatzsteuer. Insgesamt betrug der Pachtzins damit 4.522 EUR.

Mit Schreiben vom 04.10.2018 kündigte die Klägerin das Pachtverhältnis außerordentlich. Da der Beklagte das Pachtobjekt hierauf trotz entsprechender Aufforderung der Klägerin nicht herausgab, erhob diese eine Räumungsklage. Dieser gab das Landgericht Köln mit Urteil vom 17.01.2020 statt. Die hiergegen gerichtete Berufung nahm der Beklagte nach dem mit Beschluss vom 03.07.2020 erteilten Hinweis des Senats, dass dem Rechtsmittel keine Erfolgsaussichten beigemessen werde, im August 2020 zurück. Sodann gab er das Grundstück auch am 31.07.2020 heraus. Während der gesamten Zeit nach der Kündigung des Pachtvertrages durch die Klägerin zahlte der Beklagte mit Ausnahme der Monate April und Mai 2020 durchgängig eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 4.522 EUR.

Mit Urteil vom 18.08.2021 hat das Landgericht den Beklagten nunmehr auch zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in einer Gesamthöhe von 9.044 EUR nebst Zinsen für die noch offenen Monate verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Fälligkeit des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung die Regelungen des Art. 240 § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB nicht entgegenstünden. Im Übrigen käme eine Anpassung der seitens des Pächters zu zahlenden Nutzungsentschädigung zwar gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht, wenn die Pachtsache für den Pächter infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sei. Einer Anpassung stünde vorliegend aber entgegen, dass der Beklagte seinen Anspruch hierauf im Prozess, auch auf Hinweis des Gerichts, nicht geltend gemacht habe.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung begehrt, soweit er über einen Betrag in Höhe von 4.522 EUR nebst Zinsen hinaus zur Zahlung verurteilt worden ist. Aufgrund der im streitgegenständlichen Zeitraum wirksamen Anordnungen der Stadt B zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie habe der Hotelbetrieb in dieser Zeit eingestellt werden müssen. Seinen Anspruch auf Vertragsanpassung habe er auch sowohl vorgerichtlich als auch erstinstanzlich geltend gemacht. Aufgrund der staatlichen Beschränkungen des Hotelbetriebs sei in Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB die Nutzungsentschädigung für die Monate April und Mai nur in Höhe von 50 % zu zahlen gewesen. Zudem rügt er eine Verletzung der Hinweispflicht des Landgerichts, weil dieses erstmals in seinem Urteil darauf hingewiesen habe, dass eine Anpassung der Nutzungsentschädigung mangels eines entsprechenden Verlangens nicht in Betracht komme.

Mit Beschluss vom 24.01.2022 hat der Senat darauf hingewiesen, dass aufgrund der zwischenzeitlichen Abrechnungsreife für die im Jahr 2020 angefallenen Betriebskosten keine Ansprüche der Klägerin (mehr) auf die Zahlung von entsprechende Vorauszahlungen bestünden. Hierauf haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 952 EUR neb...