OLG Köln Beschluss vom 04.03.2005 - 16 Wx 14/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für rückständiges Verwalterhonorar

Leitsatz (amtlich)

Der frühere Verwalter kann sein rückständiges Verwalterhonorar grundsätzlich ggü. jedem einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner in voller Höhe geltend machen. Der in Anspruch genommene Eigentümer muss sich selbst darum kümmern, von den übrigen Eigentümern Ausgleichung im Rahmen des § 426 BGB zu erlangen. Dem Anspruch des Verwalters kann der einzelne Eigentümer keinen darauf gestützten Schadensersatzanspruch aus eigenem Recht entgegenhalten, dass der Verwalter es während seiner Amtszeit versäumt habe, Wohngeldrückstände beizutreiben, aus denen das Verwalterhonorar hätte beglichen werden können.

Normenkette

BGB §§ 242, 421, 427, 675

Verfahrensgang

LG Aachen (Beschluss vom 22.12.2004; Aktenzeichen 2 T 131/04)

AG Heinsberg (Aktenzeichen 1 UR II 1/04 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners vom 17.1.2005 gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des LG Aachen vom 22.12.2004 - 2 T 131/04 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Antragsgegner zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 4.018 EUR.

Gründe

I. Die Antragstellerin war Verwalterin und Eigentümerin mehrerer Eigentumswohnungen der oben näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie macht gegen den Antragsgegner, Eigentümer mehrerer Wohnungen, rückständige Verwaltervergütung für die Monate August bis Oktober 2003 i.H.v. 4.018,35 EUR geltend. Der Antragsgegner hält dem Vergütungsanspruch entgegen, dass seine Inanspruchnahme aus mehreren Gründen treuwidrig sei. Die Antragstellerin habe nämlich selbst nicht in voller Höhe die monatlichen Wohngelder für die von ihr innegehaltenen Wohnungen gezahlt, während er, der Antragsgegner, im wesentlichen Umfang die Wohngeldzahlungen für seine Wohnungen erbracht habe. Auch habe die Antragstellerin es pflichtwidrig unterlassen, für eine ausreichende Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen. Schließlich sei der Anspruch nicht fällig, da die Jahresabrechnung für das Jahr 2003 noch nicht erstellt worden sei.

Das AG hat mit Beschl. v. 14.4.2004 den Antragsgegner zur Zahlung verpflichtet. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat nur dazu geführt, dass das LG am 22.12.2004 den Antragsgegner zur Zahlung Zug um Zug gegen Herausgabe restlicher Verwaltungsunterlagen verpflichtet hat. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsgegner sein Begehren weiter.

II. Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache selbst keinen Erfolg.

Nach dem von dem LG fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.

Die Antragstellerin hat gegen den Antragsgegner einen Anspruch auf die geltend gemachte, der Höhe nach unstreitige Verwaltervergütung aus §§ 675, 421, 427 BGB. Der einzelne Wohnungseigentümer haftet grundsätzlich für die Erfüllung des Verwalterhonorars als Gesamtschuldner neben den übrigen Wohnungseigentümern (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl. 2005, § 26 Rz. 11; BGH v. 10.7.1980 - VII ZR 328/79, MDR 1981, 43 = NJW 1980, 2466; BayObLG v. 29.9.1999 - 2 Z BR 29/99, NJW-RR 2000, 156; OLG Koblenz v. 3.11.1988 - 5 U 787/88, MDR 1990, 50 = NJW-RR 1990, 61). Die gesamtschuldnerische Haftung hat zur Folge, dass die Antragstellerin die ihr zustehende Vergütung nach ihrer Wahl ganz oder teilweise von jedem Wohnungseigentümer verlangen kann und der in Anspruch genommene Eigentümer sodann gem. § 426 BGB ggü. den übrigen Wohnungseigentümern Ausgleichung verlangen kann. Der zugrunde liegende Verwaltervertrag sah zwar in § 6 eine Berechtigung der Antragstellerin vor, ihre Vergütung in monatlichen Teilbeträgen dem laufenden Konto der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen. Diese Berechtigung konnte jedoch nur dann eingreifen, wenn das Gemeinschaftskonto überhaupt über entsprechende Deckung verfügte. Dies war hingegen im hier interessierenden Abrechnungszeitraum nicht der Fall.

Die Inanspruchnahme des Antragsgegners verstößt nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwar kann einem Gläubiger die Geltendmachung einer Forderung dann verwehrt sein, wenn er sich selbst treuwidrig verhält. Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Wie das LG zutreffend ausgeführt hat, hat der Umstand, dass die Antragstellerin selbst in dem Zeitraum, für den sie nunmehr ihre Vergütung verlangt, die laufenden Wohngeldzahlungen für ihre damaligen Eigentumswohnungen nicht vollständig erbracht hat, auf die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners keinen Einfluss. Denn die Antragstellerin hat denjenigen Anteil der Verwaltervergütung, der auf ihre damaligen Eigentumswohnungen entfiel, bereits aus der geltend gemachten Forderung herausgerechnet. Im Übrigen hat ...