OLG Koblenz Urteil vom 25.04.2018 - 5 U 1161/17

Leitsatz (amtlich)

Zum Umfang des mietvertraglichen Konkurrenzschutzes für den Betrieb einer Eisdiele (hier: Konkurrenzschutz bejaht bezüglich eines türkischen Spezialitätengeschäfts mit einem Bistro im Eingangsbereich mit dem Angebot von Kaffee, Kuchen, Milchshakes, Crepes, kalten Getränke und andere Waren).

Beruft sich der Vermieter auf sein Vermieterpfandrecht, scheidet ein Vorenthalten der Mietsache bei ungeräumter Rückgabe aus.

Die vollständige Räumung der Mietsache ist nicht gegeben, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt (oder sie in diesen zurücklassen darf), die Schlüssel aber zurückbehält.

Verfahrensgang

LG Koblenz (Aktenzeichen 12 O 103/17)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 10.923,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.180,96 EUR seit dem 2. September 2016, weiteren 1.180,96 seit dem 3. Oktober 2016, weiteren 1.180,96 EUR seit dem 3. November 2016, weiteren 1.476,20 EUR seit dem 3. Dezember 2016, weiteren 1.476,20 EUR seit dem 3. Januar 2017, weiteren 1.476,20 EUR seit dem 3. Februar 2017, weiteren 1.476,20 EUR seit dem 3. März 2017 und weiteren 1.476,20 EUR seit dem 3. April 2017 sowie einen weiteren Betrag von 598,22 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25. Januar 2017 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 EUR zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagte 11.327,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12. Juni 2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage - hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs als derzeit unbegründet - abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits und des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten im Wege der Klage und der Widerklage über Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Am 18. November 2011 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine im Erdgeschoss gelegene Gewerbeeinheit in R. mit Mietbeginn am 1. Februar 2012 ab. Die Laufzeit des Mietverhältnisses betrug sieben Jahre, wobei der Beklagten ein Optionsrecht für weitere drei Jahre zustand (§ 2 des Mietvertrages). Ausweislich des Mietvertrages sollte die Gewerbeeinheit als Eisdiele genutzt werden. Zudem wurde unter dem Regelungsabschnitt "§ 7 Konkurrenzschutz" die Alternative "der Vermieter gewährt dem Mieter Konkurrenzschutz in folgendem Umfang" angekreuzt und durch den Zusatz "kein Eisdielenbetrieb" ergänzt. Im Übrigen wird auf den Mietvertrag vom 18. November 2011 (Blatt 279 ff. GA) Bezug genommen. Nach einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 18. November 2011 sollte die Nettomiete ab dem zweiten Mietjahr 1.027,50 EUR nebst Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 213,00 EUR zuzüglich Umsatzsteuer betragen (Blatt 249 GA).

In der Folgezeit führte die Klägerin, die zuvor bereits in einem anderen Objekt eine Eisdiele betrieben hatte, in den angemieteten Räumlichkeiten ihren Gastronomiebetrieb, in dem sie neben Eis auch Kuchen, Waffeln, Crepes sowie Kaffeespezialitäten anbot.

Am 27. Juni 2015 vermietete der Kläger in dem Mietkomplex im Erdgeschoss neben der Gewerbeeinheit der Beklagten Räumlichkeiten an Ö. zum Zwecke des Betriebs eines türkischen Lebensmittelladens mit Frischeabteilung/Obst, Gemüse, Käse und Fleisch- und Wurstwaren (Blatt 282 ff. GA). In der Gewerbeeinheit betrieb die Mieterin Ö. daraufhin einen Feinkostladen mit türkischen Lebensmitteln und richtete im Eingangsbereich ein Bistro ein. Dort bot sie Kaffee, Kuchen, Milchshakes, Crepes, kalte Getränke und andere Waren an. Diese Geschäftsausübung beanstandete die Beklagte gegenüber dem Kläger als Verstoß gegen das Konkurrenzverbot. Es kam zu einem Meinungsaustausch der Beteiligten; eine vom Kläger vorbereitete Zusatzvereinbarung zur Konkretisierung der Konkurrenzregelung kam nicht zustande.

Mit Schreiben vom 17. August 2016 beanstandete die Beklagte erneut die Verletzung der Konkurrenzschutzregelung sowie die "Belästigung" ihrer Gäste durch die Positionierung von Einkaufswagen in ihrem Eingangsbereich durch die Betreiberin des türkischen Feinkostladens. Sie forderte den Kläger auf, die beanstandeten Umstände bis zum 31. August 2016 abzustellen; anderenfalls beabsichtige sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (Anlage B2; Blatt 38 ff. GA). Mit Schreiben vom 31. August 2016 kündigte die Beklagte die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts für die Miete für September 2016 an. Eine weitere Mietzahlung erfolgte seither nicht mehr. Mit Schreiben vom 20. September 2016 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich zum 30. November 2016 (Anlage B5; Blatt 45 ff. GA). Dem widersprach der Kläger mit Schreiben vom 17. Oktober 2016 und meldet...