OLG Koblenz Urteil vom 15.12.2006 - 10 U 1013/05

Leitsatz (amtlich)

Bei Aufteilung eines Gewerbemietobjekts geht eine mietvertragliche Konkurrenzschutzverpflichtung auf denjeweiligen Erwerber einzelner Räumlichkeiten über. Auch wenn dieser einen Verstoß nicht verhindern kann, muss er für einen solchen im Rahmen der Gewährleistung (Mietminderung) einstehen.

Zur Verwirkung des Mietminderungsrechts nach neuem Schuldrecht.

Verfahrensgang

LG Koblenz (Entscheidung vom 14.06.2005; Aktenzeichen 10 O 302/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 14. Juni 2005 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 58.608,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 3.662,78 EUR seit dem 4.3.2004, aus 7.761,75 EUR seit dem 6.4.2004, aus 7.761,75 EUR seit dem 4.6.2004, aus 7.761,75 EUR seit dem 6.7.2004, aus 473,79 EUR seit dem 19.8.2004, aus 7.761,75 EUR seit dem 5.11.2004, aus 7.761,75 EUR seit dem 4.12.2004, aus 7.761,75 EUR seit dem 6.1.2005, aus 7.761,75 EUR seit dem 4.2.2005 und aus 139,73 EUR seit dem 29.4.2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 1/4 und der Beklagte 3/4 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zahlung rückständigen Mietzinses für Gewerberäume.

Der Beklagte schloss am 1.2.1995 mit der X Bauträger- und Baubetreuungsgesellschaft mbH einen Mietvertrag über gewerbliche Räume im Haus K-straße 15 in B. In § 1 Ziffer 12 dieses Mietvertrages wurde dem Beklagten als Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses Konkurrentenschutz für das vereinbarte Sortiment in allen sonstigen der X gehörenden Läden im Anwesen K-straße 15/15a, L-straße 7a zugesichert. In der Folgezeit betrieb der Beklagte in den gemieteten Räumen ein Café. Mit Vertrag vom 21.10.1995 erwarb der Kläger die an den Beklagten vermieteten Räume und trat in den mit diesem bestehenden Mietvertrag ein. Der Mietzins betrug nach einem Ergänzungsvertrag 1998 sowie einer Mieterhöhung 2001 zuletzt für den Beklagten insgesamt monatlich 11.088,21 EUR.

Mit notariellem Vertrag vom 26.1.1995 hatte die X Bauträger- und Baubetreuungsgesellschaft mbH gewerbliche Räumlichkeiten in dem Objekt K-straße 15 (Einheit 4) in B an N veräußert. In dem notariellen Vertrag wurde auch die Auflassung beurkundet und eine Vereinbarung über die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers getroffen. Die Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgte am 25.11.1995. Seit dem 28.8.1998 wird in diesen Räumen ein Eiscafé betrieben.

Als der Kläger mit Schreiben vom 20.6.2001 ab dem Monat Mai 2001 einen um 9% höheren Mietzins forderte, wies der Beklagte mit Schreiben vom 9.7.2001 (Bl. 92 GA) den Kläger darauf hin, dass dieser seiner Auffassung nach gegen § 1 Nr. 12 des Mietvertrages verstoßen habe, indem er einen Teil des Gebäudes an eine Eisdiele verpachtet bzw. veräußert habe, und kündigte an, den ihm insoweit entstandenen und noch entstehenden Schaden geltend machen zu wollen. In einem weiteren Schreiben (Bl. 94 GA) bezifferte er seinen Schaden aufgrund der Verletzung des Wettbewerbsverbots auf über 200.000 DM und kündigte an, diesen in Kürze berechnen und mitteilen zu wollen, sowie weiterhin, dass er hinsichtlich der Schadensbeträge zunächst mit den künftigen Mieten aufrechnen werde.

Bis einschließlich des Monats Januar 2004 zahlte der Beklagte gleichwohl den vollen Mietzins und stellte seit dem Monat Februar 2004 mit Ausnahme des Monats Mai 2004, für den er ebenfalls den vollen Mietzins zahlte, die Mietzahlungen an den Kläger ein.

Mit Schreiben vom 30.3.2004 (Bl. 59 GA) berief sich der Beklagte auf die Verletzung des Konkurrentenschutzes und machte eine Mietminderung ab März 2004 geltend in Höhe von 20% des Nettomietzinses, mithin eines monatlichen Betrages von 2.168,10 EUR. Hinsichtlich des weiteren Mietzinses erklärte er die Verrechnung mit behaupteten Schadensersatzansprüchen.

Die Parteien haben das Mietverhältnis einvernehmlich zum 28.2.2005 beendet.

Der Kläger macht mit seiner Klage den Mietzins für die Monate März, April, Juni, Juli, November, Dezember 2004 sowie Januar und Februar 2005 geltend. Außerdem fordert er Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2002 in Höhe von 473,79 EUR und für 2003 in Höhe von 139,73 EUR.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, er sei für die Nichteinhaltung der Konkurrentenschutzklausel, die im übrigen auch die als Eisdiele vermieteten Räumen nicht erfasst habe, nicht verantwortlich, da für ihn diese im Mietvertrag ...