OLG Koblenz Urteil vom 18.06.2007 - 12 U 1799/05

Verfahrensgang

LG Trier (Entscheidung vom 25.11.2005; Aktenzeichen 11 O 139/05)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Einzelrichters der 11. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 25. November 2005 abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.752 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. Februar 2005 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung eines von ihr an den Beklagten geleisteten Maklerhonorars für die Vermittlung eines anfänglich unwirksamen Grundstückskaufvertrages.

Die Klägerin schloss am 24. September 2004 mit R... M... H... aus R. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, nach dem ein Hausgrundstück, auf dem sich der Rohbau eines Wohnhauses befand, für 165.000 Euro an die Klägerin verkauft werden sollte. Der Grundstückskaufvertrag enthielt eine Klausel über die Verpflichtung beider Kaufvertragsparteien zur Zahlung einer Provision von je 3,48 % des Kaufpreises an den Beklagten, weil dieser den Kaufvertrag vermittelt habe. Die "Maklergebühr" sollte "verdient, fällig und zahlbar" sein zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages und der Rechnungsstellung. Dem Beklagten als Makler sollte "aus dieser Vereinbarung ein selbständiger Rechtsanspruch zustehen". Die Verpflichtung zur Courtagezahlung sollte ferner "auch für den Fall der Aufhebung des notariellen Kaufvertrages bzw. des Rücktritts von diesem" gelten. Die Vertragsparteien erkannten zudem ausdrücklich an, dass ihnen von dem Beklagten als Makler keine Zusagen gemacht worden seien, die in der Kaufvertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hätten. Der Beklagte übernahm nach der vertraglichen Regelung als Makler keine Haftung für Größe und Beschaffenheit des Grundstücks. Die Vertragsparteien unterwarfen sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Im Vertrag wurde u.a. auf folgendes hingewiesen: "Alle Vertragsabreden sind beurkundungsbedürftig; Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen" (Bl. 30 GA). Die Kaufvertragsparteien vereinbarten und vollzogen im Beisein des Beklagten ungeachtet einer Warnung der als Verhandlungsführer für den Beklagten anwesenden Eltern M. und H. H... sowie des Hinweises des Notars auf die Beurkundungsbedürftigkeit sämtlicher Abreden zusätzlich zum beurkundeten Kaufpreis eine Zahlung von 15.000 Euro, weil die Verkäuferin "auf Grund ihres Scheidungsverfahrens nicht sämtliche Einnahmen offenlegen" wollte. Der Kaufvertrag wurde später nicht durchgeführt; einerseits, weil die Klägerin Probleme mit der Finanzierung des nur zum Teil beurkundeten Kaufpreises hatte und andererseits, weil der Aufwand bei der Vollendung des Rohbaus einen größeren Aufwand erforderte als ihn sich die Klägerin zuvor vorgestellt hatte (Bl. 146 GA). Die Klägerin zahlte zwischenzeitlich aber auf Mahnung des Beklagten die von ihr nach dem Vertrag geschuldete Maklercourtage in Höhe von 5.752 Euro.

Die Klägerin verlangt im Rechtsstreit in beiden Rechtszügen nach vorangegangenem Mahnverfahren die Rückzahlung dieses Betrages von 5.752 Euro nebst Verzugszinsen. Sie hat vorgetragen, sie habe von der Nichtigkeitsfolge der Schwarzgeldzahlung für den Vertrag keine Kenntnis gehabt. Sie hat die Ansicht vertreten, der Vertrag sei wegen des Beurkundungsmangels im Ganzen mitsamt der Provisionsvereinbarung nichtig. § 817 Satz 2 BGB sei auf diesen Fall nicht anwendbar. Der Beklagte habe nicht dargelegt, dass auch der Maklervertrag auf einen "Schwarzkauf" ausgerichtet gewesen sei. Deshalb sei die Regelung über die Courtagezahlungsverpflichtung zwar möglicherweise wirksam. Danach sei die Maklergebühr jedoch erst mit Abschluss eines gültigen Grundstückskaufvertrages verdient. Weil der formungültige Kaufvertrag nicht geheilt worden sei, könne auch die Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruches nicht als erfüllt gelten. Die vertragliche Regelung enthalte insoweit nicht nichts anderes als es im Gesetz (§ 652 BGB) geregelt sei.

Der Beklagte hat behauptet, die Klägerin habe bei Vertragsabschluss in Kenntnis der Folgen des Schwarzkaufs gehandelt, weshalb ihrem Rückzahlungsbegehren § 817 Satz 2 BGB entgegenstehe. Darüber hinaus sei nur von einer Teilnichtigkeit des Vertrages hinsichtlich des Grundstückskaufs auszugehen, nicht auch in dem Vertragsteil, in dem ihm durch Vertrag zugunsten Dritter ein selbständiger Maklerlohnanspruch zugebilligt worden sei. In dieser besonderen vertraglichen Bestimmung sei die Gültigkeit des Maklerlohnanspruchs auch für den Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages geregelt. Der spezielle Fall des Schwarzkaufes sei allein wegen § 4 BeurkG nicht ausdrücklich aufgenommen worden, aber von der salvatorischen Klausel ebenso umfasst.

Das Landgericht ...