OLG Koblenz Urteil vom 17.01.2005 - 12 U 1424/03

Leitsatz (amtlich)

Es obliegt dem Vermieter, die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar darzustellen. Jedoch muss die Abrechnung formal nur eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Materielle Fehler berühren die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung nicht. Verbrauchsmengen können geschätzt werden.

Die Verjährung der Nebenkostenforderung knüpft an die Fälligkeit an. Weil die Nebenkostenforderung erst mit Vorlage einer prüffähigen Abrechnung fällig wird, kommt es auf den Zeitpunkt der Vorlage einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung an. Grundsätzlich können Nebenkostenansprüche auch nicht als verwirkt angesehen werden, weil der Vermieter nicht zeitnah abgerechnet hat.

Wenn das erstinstanzliche Verfahren im Abrechnungsprozess an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche Beweisaufnahme notwendig wird, kann das Berufungsgericht die Sache auf Antrag einer Partei zurückverweisen. Die Aufklärung der tatsächlichen Gegebenheiten hat grundsätzlich bereits durch das erstinstanzliche Gericht zu erfolgen. zwar soll eine fehlende Beweisaufnahme im Allgemeinen durch das Berufungsgericht nachgeholt werden; von diesem Grundsatz macht das Gericht aber Ausnahmen. Die alleinige Sachentscheidung durch das Berufungsgericht entspricht im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände weder der Prozesswirtschaftlichkeit noch dem Interesse der Parteien.

Verfahrensgang

LG Koblenz (Urteil vom 20.10.2003; Aktenzeichen 4 O 502/01)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des LG Koblenz vom 20.10.2003 mit dem zugrunde liegenden Verfahren aufgehoben.

In diesem Umfang wird die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die gerichtlichen Auslagen und die außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens, an das LG zurückverwiesen. Gerichtliche Kosten für das Berufungsverfahren werden nicht erhoben.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Mietnebenkosten aus einem mit Ende des Jahres 1998 beendeten Mietverhältnis über ein Ladenlokal in der S. strasse.. in K. für den Zeitraum von Mai 1994 bis Ende 1997. Die Klägerin macht Heiz- und Lüftungskosten von insgesamt 9.738,62 EUR (19.047,09 DM) nebst Verzugszinsen geltend. Diese Kosten rechnete die Klägerin hinsichtlich einer Position unter dem 30.6.1997, im Übrigen - unter Zurückstellung wegen eines Vorprozesses, der zweitinstanzlich am 18.3.1999 entschieden wurde (5 U 912/98) - am 21.12.1999 ab.

Nachdem die Beklagte nicht gezahlt hat, macht die Klägerin die Betriebskostenzahlung im Klagewege geltend. Sie meint, Verjährung sei nicht eingetreten, weil die vierjährige Frist erst mit Erstellung ihrer Abrechnung zu laufen beginne. Für eine Verwirkung fehle es zumindest am Umstandsmoment. Ihre Abrechnung sei inhaltlich nachvollziehbar. Die Bezeichnung der Ladenlokale der in der Einzelabrechnung herausgestellten "Nutzergruppe Läden" durch das Abrechnungsunternehmen sei unerheblich; es komme nur auf die Zuordnung der Wärmezählgeräte an. Die entstandenen Nebenkosten samt Verteilungsschlüssel seien dargelegt worden. Bauliche Veränderungen oder ein Austausch von Wärmeerfassungsgeräten, die zu einer fehlerhaften Zuordnung geführt hätten, seien nicht erfolgt. Eine unterschiedliche Höhe des Energieverbrauchs in den verschiedenen Abrechnungszeiträumen beruhe auf den Nutzungsverhalten des Beklagten und sei kein Indiz für einen Abrechnungs-fehler. Der Beklagte habe vorgerichtlich nicht die Vorlage von Einzelbelegen zu den Abrechnungen verlangt.

Der Beklagte hat sich ggü. der Klageforderung zunächst auf Verjährung oder Verwirkung berufen (Bl. 14 GA). Die Abrechnungsschreiben der Klägerin seien ihm erstmals mit Schreiben vom 28.9.2000 zugegangen und es sei dann auch noch hinsichtlich der Einzelabrechnungen unvollständig gewesen (Bl. 23 f. GA). Zudem seien die Abrechnungen nicht nachvollziehbar. So seien in den Abrechnungen bisweilen die Läden 6 und 7, sonst die Läden 7 und 8 als Zuordnungspunkte der "Nutzergruppe Läden" genannt worden, während er nur das Ladenlokal mit der Nr. 7 gemietet gehabt habe. Es müsse auch mit Blick auf den angeblich hohen Energieverbrauch in seinem Ladenlokal, der den Energieverbrauch vergleichbarer Einrichtungen deutlich übersteige, nach zahlreichen baulichen Veränderungen eine Verwechslung der Zuordnung der Räume zu den Verbrauchseinheiten vorliegen. Unklar bleibe in der Abrechnung die Verteilung der Lüftungskosten nach den jeweiligen Nutzungseinheiten. Auch seien im Abrechnungszeitraum die Verbrauchserfassungseinrichtungen für Heizung und Lüftung oftmals ausgewechselt worden. Es sei aber nie zu einer Zwischenablesemitteilung gekommen. Bestritten würden die Gesamtenergieverbrauchszahlen. Die Klägerin müsse alle Ableseprotokolle und -quittungen vorlegen, damit diese durch einen Sachverständ...