OLG Karlsruhe Urteil vom 29.12.2005 - 17 U 55/03

Leitsatz (amtlich)

Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Bauträgervertrages: Anrechnung der Mieteinnahmen als Vorteilsausgleich.

Verfahrensgang

LG Heidelberg (Urteil vom 19.02.2003; Aktenzeichen 5 O 187/01)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 12.03.2009; Aktenzeichen VII ZR 26/06)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des LG Heidelberg vom 19.2.2003 - 5 O 187/01 - im Kostenpunkt aufgehoben, geändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 277.557,27 EUR zzgl. Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.8.2001 zu bezahlen Zug um Zug gegen Rückgabe und lastenfreie Rückübereignung der Eigentumswohnung G. 12, H., FlSt. Nr. 1473, Miteigentumsanteil von 159,9/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gartengeschoss des Hinterhauses, welche im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnet ist, und an dem Kellerraum im Untergeschoss des Vorderhauses sowie Miteigentumsanteil von 10/1000, verbunden mit dem Teileigentum am Tiefgaragenplatz Nr. 9.

2. Es wird festgestellt, dass

a) sich die Beklagte hinsichtlich der Auflassung des in Ziff. 1 bezeichneten Grundbesitzes durch die Kläger in Annahmeverzug befindet;

b) die Beklagte verpflichtet ist, alle künftigen Folgeschäden aus der Nichterfüllung des notariellen Kaufvertrages vom 8.10.1997 Notariat H. 7 UR 745/97 zu ersetzen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt:

Von den Kosten der ersten Instanz tragen die Beklagte 9/10 und die Kläger 1/10; von den Kosten des zweiten Rechtszugs tragen die Kläger 3 % und die Beklagte 97 %. Darüber hinaus tragen die Kläger von den Kosten der Streithelferin im ersten Rechtszug 10 % und im zweiten Rechtszug 3 %.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Zwangsvollstreckungsschuldner dürfen die Zwangsvollstreckung des Gegners gegen Sicherheitsleistung von 120 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 297.951,48 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I. Mit notariellem Vertrag vom 8.10.1997 (Anlage K 1) kauften die Kläger eine von der Beklagten zu errichtende Eigentumswohnung in H. gemäß Baubeschreibung zum Preis von 510.000 DM. Die aus insgesamt drei Einheiten bestehende Wohnungseigentumsanlage wurde teilweise unter Einbeziehung einer alten Garten- und Hofmauer des früheren Bautenbestandes (Süd- und Westseite) errichtet. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages war das Objekt nahezu fertig gestellt (vgl. § 4 Abs. 2 des notariellen Vertrages). Hinsichtlich der Vertragsleistung "Bauwerk" unterscheidet die Baubeschreibung "Geschosse im Erdbereich (ganz oder teilweise)" (Pos. 1.1.2) und "Geschosse über dem Erdreich" (Pos. 1.1.3). Innerhalb der zuletzt genannten Position wird weiter untergliedert in "Außenwände neu" und "Außenwände alt". Die Beklagte übernahm eine "Herstellungsverpflichtung" nach Maßgabe der Ausschreibung (§ 4) und gemäß den anerkannten Regeln der Technik (§ 5). Hinsichtlich der "Haftung" enthielt § 9 des notariellen Vertrages u.a. folgende Regelungen:

"Nr. 1:... Die Verkäuferin übernimmt keine Gewähr für die Teile des Altbestandes des Gebäudes, die nicht saniert werden ...

Nr. 3: Für die von ihr zur erbringenden Leistungen insbesondere Planungs- und Bauleistungen erbringt die Verkäuferin die Gewährleistung nach den Vorschriften des Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, §§ 633 ff. BGB. Die Haftung für Mangelfolgeschäden ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt ... Bei Auflagen der Stadt H., so z.B. Denkmalschutzbehörde, die es nicht ermöglichen, dass DIN-Normen eingehalten oder der Stand der Technik erreicht werden kann, geht die Gewährleistung nur auf die Einhaltung der behördlichen Auflagen oder Vorgaben der Denkmalschutzbehörde. Bei Sachmängeln wird vereinbart, dass bei einem Mangel zunächst nur Nachbesserung verlangt werden kann, Minderung erst dann, wenn die Nachbesserung trotz Aufforderung und Setzung einer angemessenen Frist unterbleibt oder fehlschlägt. Das Recht auf Wandelung (Rückgängigmachung des Vertrages) wird ausgeschlossen."

Nach Übergabe der Wohnung und Abnahme der Werkleistung durch die Kläger im Februar 1998 traten in der von den Klägern vermieteten Wohnung in der südlichen und westlichen Außenwand Feuchtigkeitsschäden auf. Die Beklagte unternahm mehrere erfolglose Nachbesserungsversuche, bevor die Kläger die Beklagte auf der Grundlage eines von ihnen eingeholten Sachverständigengutachtens vom 5.2.2001 mit Schreiben vom 10.7.2001 unter Fristsetzung bis zum 31.7.2001 zur Mängelbeseitigung aufforderten. Die Aufforderung wurde mit der Ablehnungsandrohung verbunden. Zugleich verlangten die Kläger unter Hinweis auf die bereits erfolgten Zahlungen i.H.v. 500.000 DM ihre Eintragung als Eigentümer im Grund...