OLG Karlsruhe Urteil vom 28.12.2001 - 17 U 176/00

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung und Räumung

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 23.08.2000; Aktenzeichen 10 0 265/00)

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 23. August 2000 – 10 0 265/00 – im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen teilweise wie folgt abgeändert:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger DM 7.296,68 nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 21. Juni 2000 zu zahlen. Im übrigen wird die Zahlungsklage abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an den Beklagten DM 6.716,16 nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 09. August 2000 zu zahlen. Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des ersten Rechtszuges werden dem Kläger 30 % und dem Beklagten 70 % auferlegt. Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragen der Kläger zu 32 % und der Beklagte zu 68 %.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Beschwer der Parteien beträgt weniger als DM 60.000,00.

Tatbestand

Die zulässige Berufung, mit der sich der Beklagte – nach der übereinstimmenden Teilerledigung hinsichtlich der Räumungsklage – noch gegen die Verurteilung zur Zahlung rückständiger Mietzinsen und gegen die Abweisung seines Widerklagebegehrens wendet, hat teilweise Erfolg.

Die Klageforderung auf Zahlung restlicher Mietzinsen ermäßigt sich auf DM 7.296,68 nebst 4 % Prozesszinsen. Der im Wege der Widerklage geltend gemachte Bereicherungsanspruch auf Mietzinsrückzahlung ist in Höhe von DM 6.716,16 zuzüglich 4 % Prozesszinsen begründet. Das weitergehende Rechtsmittel war als unbegründet zurückzuweisen.

I.

Klageforderung (Mietrückstände)

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte von der ursprünglich vereinbarten (Staffel-)Miete im Monat August 1998 und in der Zeit von September 1999 bis Mai 2000 Mietzinsen von insgesamt DM 9.588,90 nicht bezahlt hat. Dieser rechnerisch unstreitige Rückstand verringert sich aber auf insgesamt DM 7.296,68, weil die im Mietvertrag mit 85 m² ausgewiesene Fläche der Gewerberäume erheblich von der im Berufungsrechtszug vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten wirklichen Fläche (= 66,60 m²) abweicht. Diese Flächenabweichung zum Nachteil des Beklagten rechtfertigt eine entsprechende Mietminderung, die die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses kraft gesetzlicher Regelung gemäß § 537 BGB a.F. verringert hat.

Das Recht zur Mietzinsminderung konnte in § 11 des Mietvertrages vom 20.12.1996, der als Formularvertrag der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz unterliegt, nicht vollständig ausgeschlossen werden, weil darin eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten i.S. von § 9 ABGB liegt (vgl. Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Mietrechts, 7. Aufl., Rz. 390; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rz. 519 m.N.). Der Ausschluss des Minderungsrechts ist gegenüber einem Unternehmer bei einer Geschäftsraummiete nach herrschender Auffassung nur dann nicht zu beanstanden, wenn die Klausel lediglich den Abzug vom Mietzins ausschließt und den Mieter hinsichtlich eines Minderungsrechtes auf einen Bereicherungsanspruch verweist (vgl. BGH NJW-RR 1993, 519/520). Die vorliegende Regelung in § 11 des Vertrages schließt aber jedes Recht auf Minderung schlechthin aus, weil sich die Mietzinsschuld trotz Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht mindert und auch überzahlte Beträge nicht zurückverlangt werden können. Der Kläger hat sich deshalb auch nicht auf einen vereinbarten Ausschluss des Minderungsrechtes berufen.

Aufgrund der im Berufungsrechtszug festgestellten erheblichen Flächendifferenz war der Mietzins aus dem Gesichtspunkt der Minderung nur in Höhe eines um 21,7 % gekürzten Betrages geschuldet. Um das wirkliche Ausmaß der streitigen Flächenabweichung zu ermitteln, hat der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. N. in seinem schriftlichen Gutachten vom 27.09.2001 die vom Beklagten angemieteten Gewerberäume nachgemessen. Danach beträgt die Mietfläche nur 66,60m². Das ist gegenüber der im Vertrag vereinbarten Fläche von 85 m² eine Minderfläche von 18,4 m² = 21,7 %. Die Parteien haben das Aufmaß des Sachverständigen und die sich daraus ergebende Flächenabweichung von 21,7 % nicht angegriffen. Auch Flächendefizite können die Tauglichkeit einer Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise mindern, dass sie einen Sachmangel im Sinnes des § 537 BGB a.F. begründen. Dabei geht der Senat in Übereinstimmung mit der in der Literatur vorherrschenden Meinung (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 537 Rn. 17 a unter Hinweis auf Kraemer NZM 1999, 165) davon aus, dass jedenfalls in einer quantitativ erheblichen Minderfläche von Wohn- oder Gewerberaum ein Sachmangel der Mietsache liegt, der eine Mietzinsminderung rechtfertigt. Denn bei einer erheblichen Abweichung von der vertragsgemäßen Fläche entspricht das Mietobjekt nicht mehr dem geschuldeten Zustand. Die noch zulässige Maßtoleranz, die nach überwiegender Auffassung bei ca. ...