OLG Düsseldorf Urteil vom 13.01.2005 - I-10 U 86/04

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Flächenabweichung von mehr als 10 % stellt auch im gewerblichen Mietrecht einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar (Anschluss an BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03; Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, MDR 2004, 933 = BGHReport 2004, 1005).

2. Die Minderung ist entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt.

3. Eine Vertragsklausel, die eine vorherige Ankündigung der Aufrechnung verlangt, verliert nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache ihren Sinn, wenn nur noch wechselseitige Ansprüche aufzurechnen sind.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 05.05.2004; Aktenzeichen 8 O 341/02)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 5.5.2004 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.894,83 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 586,67 Euro seit dem 5.4.2003 sowie aus je 654,08 Euro seit dem 5.5. und 5.6.2003 zu zahlen.

Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin zu 65 %, die Beklagte zu 35 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Klägerin zu 89 %, die Beklagte zu 11 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten über rückständige Mietzinsansprüche der Klägerin. Wegen des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien und der getroffenen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil verwiesen (GA 186 ff.). Das LG hat der Klage i.H.v. 17.300,58 Euro nebst Zinsen stattgegeben und ein Minderungsrecht der Beklagten wegen der behaupteten Minderfläche des von der Klägerin gemieteten Ladenlokals ebenso verneint wie eine hierauf gestützte Aufrechnung wegen überzahlter Miete.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Beklagte wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen und macht unter Bezugnahme auf die Entscheidung OLG Karlsruhe (OLG Karlsruhe v. 28.12.2001 - 17 U 176/00, NJW-RR 2002, 586) geltend, eine Minderung trete unabhängig von einer etwaigen Gebrauchsbeeinträchtigung immer dann ein, wenn - wie hier - hinsichtlich der Fläche eine Toleranzgrenze von 10 % überschritten sei. Sie beanstandet die Auffassung des LG, dem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten B. könne hinsichtlich der Ermittlung der Fläche für das Zwischengeschoss nicht gefolgt werde, weil ein Abzug von 50 % von der Grundfläche gem. der II. BV und der DIN 283 nicht gerechtfertigt sei. Es entspreche den im Mietrecht allgemein anerkannten Grundsätzen bei der Flächenermittlung, dass nach Maßgabe des Gutachtens gerechnet werde. Hilfsweise macht sie geltend, es bestehe ein Rückforderungsanspruch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, mit dem - wie geschehen - die Aufrechnung erklärt werden könne. Ferner rechnet die Beklagte hilfsweise mit der nach ihrer Behauptung bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Kaution i.H.v. 1.574,78 Euro zzgl. Zinsen auf. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sie sich des Weiteren unter Vorlage eines Kontoauszugs der Commerzbank Düsseldorf v. 30.7.2003 auf eine Zahlung für Juli 2003 i.H.v. 500 Euro berufen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihres Schriftsatzes v. 19.10.2004 (GA 260 ff.) und bittet um Zurückweisung der Berufung. Sie hält das Vorbringen der Beklagten zur angeblich geleisteten Kaution für verspätet und trägt vor, dass sie - sollte die Beklagte eine solche geleistet haben - ein etwaiges Guthaben im Rahmen der Zwangsvollstreckung berücksichtigen werde. Hinsichtlich der von der Beklagten geltend gemachten weiteren Zahlung von 500 Euro trägt sie in ihrem insoweit nachgelassenen Schriftsatz v. 16.12.2004 vor, die Klägerin befinde sich nach wie vor in stationärer Krankenhausbehandlung, so dass eine Überprüfung deshalb nicht möglich sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen sowie auf die Akten im Übrigen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache i.H.v. 15.405,75 Euro Erfolg, in Höhe weiterer 1.894,83 Euro ist sie unbegründet. Entgegen der Annahme des LG ist die Beklagte berechtigt, die vereinbarte Nettomiete von 787,39 Euro wegen einer i.S.d. §§ 537 Abs. 1 a.F., § 536 BGB erheblichen Flächenabweichung von insgesamt 16,93 % um 133,31 Euro zu kürzen, so dass eine von ihr zu zahlende Restmiete von 654,08 Euro monatlich verbleibt. Für den streitgegenständlichen Zeitraum errechnet sich hieraus ein Zahlungsrückstand zugunsten der Klägerin von insgesamt 14.101,17 Euro, der gem. §§ 387, 389 BGB i.H.v. 10.131,56 Euro durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Bereicherungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 BGB wegen in der Zei...