OLG Karlsruhe Urteil vom 20.09.2005 - 1 U 69/05

Leitsatz (amtlich)

1. In einem Mietvertrag über Gewerberäume ist der Ausschluss des Minderungsrechts durch Allgemeine Geschäftsbedingungen jedenfalls dann zulässig, wenn dem Mieter lediglich die Geltendmachung durch Abzug von der Mietforderung verwehrt wird, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, zu viel gezahlte Miete im Wege des Bereicherungsausgleichs zurückzufordern (im Anschluss an BGH v. 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375 [382 f.] = MDR 1985, 50; v. 27.1.1993 - XII ZR 141/91, NJW-RR 1993, 519 [520]).

2. Eine Klausel, die das Minderungsrecht in der genannten Weise einschränkt, ist auch nicht deshalb unwirksam, weil der Fall des unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Minderungsrechts darin nicht ausdrücklich geregelt ist.

Normenkette

AGBG § 9; BGB § 307

Verfahrensgang

LG Karlsruhe (Urteil vom 06.04.2005; Aktenzeichen 3 O 33/04)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Karlsruhe vom 6.4.2005 - 3 O 33/04 - wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird die erstinstanzliche Kostenentscheidung aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden der Klägerin 18,5 %, dem Beklagten 81,5 % auferlegt.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerin begehrt die Zahlung von Miete aus einem Mietvertrag über Gewerberäume. Der Beklagte beruft sich auf Minderung wegen verschiedener Mängel der gemieteten Räume.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des LG Karlsruhe vom 6.4.2005 wird Bezug genommen.

Das LG hat der auf Zahlung von 9.685,32 EUR für den Zeitraum von Februar 2002 bis einschließlich Februar 2004 gerichteten Klage stattgegeben; in Höhe eines Teilbetrages von 3.600 EUR hat es die Verurteilung jedoch nur Zug um Zug gegen Beseitigung zweier näher bezeichneter Mängel ausgesprochen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte sei durch § 7 Abs. 3 des Mietvertrages an einer Minderung der Miete gehindert. Falls die Mietsache in der Vergangenheit mangelhaft gewesen sei, könne der Beklagte lediglich Rückzahlung eines Teils der gezahlten Miete auf Grund ungerechtfertigter Bereicherung verlangen. Wegen gegenwärtig noch bestehender Mängel, deren Beseitigung einen Aufwand von rund 1.200 EUR erfordere, könne der Beklagte aber einen Teilbetrag von 3.600 bis zur Beseitigung dieser Mängel zurückhalten.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er macht geltend, § 7 des Mietvertrages sei unwirksam. Entgegen der Auffassung des LG lasse sich der genannten Vertragsbestimmung nicht entnehmen, dass dem Mieter bei Vorhandensein von Mängeln zumindest Bereicherungsansprüche zustehen. Überdies sei die Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie einen Minderungsausschluss auch bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Minderungsrechten vorsehe.

Der Beklagte stellt folgenden Antrag: Das am 6.4.2005 verkündete Urteil des LG Karlsruhe, Az.: 3 O 33/04, wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Wege der "unselbständigen Anschlussberufung" beantragt die Klägerin ferner, die erstinstanzliche Kostenentscheidung dahin zu ändern, dass die Klägern nur 18,5 % statt 37 % und der Beklagte 81,5 % statt 63 % der Kosten zu tragen hat.

Der Beklagte hat hierzu keinen Gegenantrag gestellt.

In der Sache verteidigt die Klägerin das erstinstanzliche Urteil.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Mit zutreffenden Erwägungen, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, hat das LG der Klage weitgehend stattgegeben.

Rechtsfehlerfrei ist das LG zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beklagte dem eingeklagten Anspruch auf Zahlung von Miete gem. § 7 Abs. 3 des Mietvertrages kein Minderungsrecht entgegenhalten darf.

Nach der vom LG herangezogenen Rechtsprechung des BGH, der auch das Berufungsgericht folgt, ist der Ausschluss von Minderungsrechten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über Gewerberäume jedenfalls dann zulässig, wenn dem Mieter lediglich die Geltendmachung durch Abzug von der Mietforderung verwehrt wird, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, zu viel gezahlte Miete im Wege des Bereicherungsausgleichs zurückzufordern (BGH v. 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375 [382 f.] = MDR 1985, 50; v. 27.1.1993 - XII ZR 141/91, NJW-RR 1993, 519 [520]).

Die Möglichkeit, bereicherungsrechtliche Rückzahlungsansprüche geltend zu machen, ist hier nach § 7 Abs. 3 des Mietvertrages gegeben. Zwar sieht der Wortlaut der Vorschrift ("Der Mieter ist zur Minderung der Miete nicht berechtigt.") dies nicht ausdrücklich vor. Eine ausdrückliche Regelung ist hierfür aber nicht erforderlich. Bereicherungsansprüche ergeben sich ohnehin aus dem Gesetz. Hinzu kommt, dass der BGH in den zitierten Urteilen wiederholt entschieden hat, dass der bloße Ausschluss der Minderung einem Bere...