OLG Karlsruhe Urteil vom 10.12.2002 - 17 U 97/02

Verfahrensgang

LG Mannheim (Aktenzeichen 11 O 153/01)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Mannheim vom 8.5.2002 – 11 O 153/01 – aufgehoben und die Klage abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin, eine aus vier Mitgliedern bestehende Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts (GbR), nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts „N. Hotel” in Anspruch. Sie stützt ihr Begehren auf insgesamt vier fristlose Kündigungen.

Am 27.11.1991 schlossen die Vorgängerin der Gesellschafterin Ziff. 1 und die damals noch in Gründung befindliche Beklagte einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Hotel für die Dauer von 15 Jahren ab. Dabei war während der ersten 5 Jahre eine Grundmiete in Form einer Staffelmiete vereinbart, die sich im 5. Jahr auf 1.308.672 DM netto belief. Zusätzlich zum Mietzins sollte die Beklagte die Nebenkosten, Steuern, öffentlichen Abgaben und Gebühren tragen (§ 6.1) Für die Folgejahre war eine an die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes geknüpfte Mietanpassung vorgesehen. § 5.1 des Mietvertrages trifft hierzu folgende Bestimmung:

„1. Ändert sich der Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamtes für die mittlere Verbrauchergruppe (4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen) ggü. dem Stand vom Mietbeginn zzgl. 5 Jahren bezogen auf die Basis 1980 = 100 nach oben oder unten, ist jeder der Vertragspartner berechtigt eine Änderung des Mietpreises unter Anpassung an die herrschenden Verhältnisse zu verlangen, und zwar um die Erhöhung bzw. Erniedrigung ausmachenden Betrag multipliziert mit 70 % bezogen auf die jährliche Mietsumme. Die 70%-ige Veränderung ist dann jeweils die neue Grundbasis für die folgenden Mietveränderungen, sowohl nach oben bzw. nach unten. Die neue Miete ist ohne Aufforderung zur Anpassung fällig. Dies ist gültig bis zum Ablauf der ersten Mietzeit.”…

Hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten enthält § 3.1 des Mietvertrags folgende Regelung:

„Die jährliche Grundmiete ist in monatlichen Teilbeträgen im voraus bis zum 5. Werktag eines jeden Monats auf ein vom Vermieter anzugebendes Konto einzuzahlen. Die Mietzahlungen verstehen sich zzgl. der jeweils gültigen Mehrwertsteuer …”

Die Instandhaltung der Heizungs-, Entlüftungs- und Sanitäranlagen sowie anderer technischer Einrichtungen obliegt nach § 9 Nr. 1b des Mietvertrags der Beklagten, soweit sie sich in deren „Einflussbereich” befinden.

Schließlich ist in § 14.1 des Vertrags zur außerordentlichen Kündigung bestimmt:

„1. Kommt der Mieter wesentlichen Verpflichtungen aus diesem Vertrag trotz Mahnung durch eingeschriebenen Brief des Vermieters innerhalb von 4 Wochen nicht nach, oder ist der Mieter mit der Mietzahlung für mehr als 2 Monate im Rückstand, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen …”

Wegen der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Regelungen wird auf die Anl. K1 (Anlageheft Klägerin) Bezug genommen. Am 2.10.1992 wurde eine Ergänzungsvereinbarung getroffen, wobei der Mietzins für die ersten 5 Jahre erhöht wurde, es im Übrigen aber bei der Indexierung und den vorgesehenen Zahlungsbedingungen verblieb (Anl. K 1a, Anlageheft Klägerin). Die Beklagte bezog im August 1993 das Hotel und nahm im September desselben Jahres den Hotelbetrieb auf.

Im Juli 2000 wurde im Grundbuch als neue Eigentümerin die Hotelbeteiligung S. bestehend aus den Gesellschaftern Ziff. 1 bis 4 eingetragen (Anl. K 2, Anlageheft Klägerin).

Zwischen den Mietparteien waren in der Vergangenheit mehrfach Differenzen darüber aufgetreten, ob technische Mängel am Mietobjekt konstruktionsbedingt oder auf eine unzureichende Wartung durch die Beklagte zurückzuführen sind. In einem von der Beklagten im Jahre 1996 vor dem LG Mannheim wegen Mängeln an der Lüftungs- und Klimaanlage angestrengten selbstständigen Beweisverfahren (5 OH 12/96 – jetzt 9 OH 11/99) hatte der zunächst bestellte Sachverständige A. in seinem Gutachten vom 16.4.1997 auf eine dringend notwendige Reinigung der stark verschmutzten Wasserkühler, Taschenfilter und Abluftgitter hingewiesen und von einer weiteren Begutachtung abgesehen (vgl. Anl. K 12, Anlageheft Klägerin). Der in der Folgezeit beauftragte Sachverständige Dr. W. kam in seinem Gutachten vom 23.8.2000 zum Ergebnis, dass Mängel an der Kälteanlage vorhanden sind, die sowohl auf eine Unterdimensionierung der Kältemaschine als auch auf eine unzureichende Instandhaltung zurückzuführen sind (Blatt 32 ff., 35 ff.; 38 ff. des Gutachtens). Des weiteren stellte der Sachverständige S. in einem weiteren vor dem LG Mannheim zur Frage der Mangelhaftigkeit der Wasserversorgungsanlage geführten selbstständigen Beweisver...