OLG Hamm Urteil vom 16.11.2006 - 22 U 28/06

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Urteil vom 10.01.2006; Aktenzeichen 1 O 50/05)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 30.11.2007; Aktenzeichen V ZR 284/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 10.1.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Bielefeld wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger und die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

(§ 540 ZPO)

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Leistung von Schadensersatz, den der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau, der Drittwiderbeklagten begehrt.

Die Beklagte kauft Altwohnbestände an, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor und verkauft sie im Strukturvertrieb nach Aufteilung in Wohneigentum weiter.

Bei einem dem Kläger und der Drittwiderbeklagten auf Empfehlung ihres Versicherungsvertreters vermittelten Informationsgespräch am 27.9.1997 im Haus des Klägers warb der Zeuge X, der als selbständiger Handelsvertreter für die Beklagte zu 1) tätig war, für den Erwerb einer fremdfinanzierten Eigentumswohnung. In einem weiteren Gespräch am 29.9.1997 bot der Zeuge X dem Kläger und der Drittwiderbeklagten konkret den Kauf einer 83 m2 großen Eigentumswohnung in C, S-hof 73 zum Preis von 197.500 DM an. In einer Musterberechnung wurde der monatliche Gesamtaufwand mit 948 DM und der Eigenaufwand des Klägers und seiner Ehefrau nach Steuern mit 196 DM und vor Steuern mit 407 DM angegeben, wobei die Nebenkosten mit 50 DM/Monat beziffert sind. Die Finanzierung sollte über ein Vorausdarlehen mit zwei nachgeschalteten Bausparverträgen erfolgen. Als Tilgungsleistung ist ein Betrag i.H.v. 139 DM genannt. Das einzusetzende Eigenkapital war mit 12.570 DM angegeben und resultierte aus der Auflösung einer Lebensversicherung, zu der der Zeuge X dem Kläger und seiner Ehefrau geraten hatte. In die Berechnung eingeflossen sind u.a. vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers i.H.v. 78 DM monatlich.

Am 29.9.1997 unterzeichneten der Kläger und die Drittwiderbeklagte, die 1997 über ein zu versteuerndes Einkommen von 65.376 DM verfügten, den Bausparantrag. Sie wählten eine Finanzierungsalternative mit einem festen Sparbetrag von 279 DM monatlich. Am 30.9.1997 und 2.10.1997 unterzeichneten Kläger und Drittwiderbeklagte zwei Besuchsaufträge, in denen der vor Steuern zu leistende Eigenaufwand mit 517,50 DM bzw. 518 DM, die zu erzielende Mieteinnahme mit 7,50 DM/m2 und die Sparleistung Bausparen mit 279 DM ausgewiesen sind. Wegen der weiteren Einzelheiten der Besuchaufträge kann auf die Anlage KE 3 verwiesen werden kann.

Mit notariell beurkundetem Angebot vom 2.10.1997 boten der Kläger und die Drittwiderbeklagte der Beklagten zu 1) den Kauf einer 83 m2 großen Eigentumswohnung in einer aus 237 Wohnungen bestehenden Wohnanlage in C an. Der Kaufpreis sollte 197.500 DM betragen. Die Beklagte nahm dieses Angebot formgerecht an. Die Beklagte verpflichtete sich in § 8 des Vertrags zur Übernahme der Kosten des Vertrags und seiner Durchführung, der Kosten für die Bestellung und Eintragung der zur Finanzierung erforderlichen Grundpfandrechte sowie der Grunderwerbssteuer. In derselben Urkunde erklärten der Kläger und die Drittwiderbeklagte ihren Beitritt zu einem Mietpool. Den Mietpoolvertrag verlas der Notar ausweislich § 11 II 2 des Vertrags. Am 11.10.1997 unterzeichneten Kläger und Drittwiderbeklagte den Darlehensvertrag.

Der Kläger hat behauptet, die von ihm und der Drittwiderbeklagten erworbene Wohnung sei in einer maroden Wohnanlage gelegen. Aufgrund überhöhter Mietpoolausschüttungen und erheblicher, auf einen Reparaturstau zurückzuführender Sanierungskosten sei es schon 1998 zu einer Mietpoolunterdeckung von 71.956,33 DM gekommen. Im Jahr 1999 sei die Unterdeckung im Mietpool auf 123.792,20 und im Jahr 2000 auf 110.294,58 DM gestiegen. 2001 habe der Fehlbetrag bei 4.896,77 DM, 2002 bei 18.908,02 EUR und 2003 bei 38.976,45 EUR gelegen. Lediglich 2004 sei ein geringfügiger Überschuss von 4.399,41 EUR erzielt worden. Über diese für die Beklagte zu 1) bei Vertragsabschluss voraussehbare Erhöhung der Unterhaltungskosten habe sie der Zeuge X ebenso wenig aufgeklärt wie darüber, dass es aufgrund von notwendig werdenden Instandhaltungsmaßnahmen zu Defiziten würde kommen müssen.

Auf die Notwendigkeit zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage seien sie ohnehin nicht hingewiesen worden. Die 1997 mit 5,86/m2 und 1998 mit 6,39 DM/m2 pro Jahr gebildete Instandhaltungsrücklage sei auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung zu niedrig kalkuliert gewesen. Demzufolge sei es in der Instandhaltungsrücklage zu Unterdeckungen genommen, die 1997 bei 529,89 DM, 1998 bei 96.990,73 DM, 1999 bei 29.274,99 DM, 2003 bei 29.854,03 EUR und 2004 bei 31.197,83 EUR gelegen hätt...